大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 リスクヘッジ
リスクに対してどう対処しているか。いろいろありますね。最大のリスクヘッジは手元資金であると思うのです。しかし不動産投資をし始めたとき手元資金はありません。どうしたものか。
で、どうなるの
リスクに対しての対処を書き出してみます。
- 余裕のある返済計画にする
- 手元資金を確保しておく
- 借入をしない
- 高利回り物件を選ぶ
- キャッシュフォロープラスにする
- 崖地、切り土、盛り土は選択しない
- 火災保険に加入する
- 新耐震基準に合致した建物を選択する
で、どうしたの
書き出すのは簡単ですけれども実行するのは難しい。これらの塩梅を決めるのが不動産投資家のセンスだと僕は思います。
1.余裕のある返済計画にする
方策は２つあります。ひとつは借入金額を少なくする。もうひとつは返済期間を長くする。書くのは簡単なのですが実行するのが難しい。
借入金を少なくすると言うことは手元資金比率を多くすることになります。不動産投資の醍醐味は手元資金が少なくても投資出来ることです。なぜなら借入金で投資出来るからです。
借入金を少なくすると言うことは、この不動産投資の醍醐味を少なくすることになります。手元資金が豊富なら、不動産投資をする必要がないかもしれません。手元資金がないから不動産投資をしているのに。。。
もうひとつの返済期間を長くすることは毎年の元金返済が少なくなります。つまり毎年の返済金額が少なくなります。その代わり、返済期間が長いのですから総額での金利負担は多くなります。どれぐらいの返済期間であれば良いのか。塩梅が難しいです。僕の場合は、最長で２０年間としています。この２０年間に深い意味はありません。
しかし３０年となると長い気がします。１０年では元金返済が多くなりすぎて手元資金が足りなくなる危険があります。
2.手元資金を確保しておく
最大のリスクヘッジは手元資金であると結論しています。手元資金さえあればあらゆるリスクはヘッジできます。しかし僕はもともと不動産投資始めた動機は資金がないから不動産投資をしているのに、手元資金がリスクヘッジとは矛盾しています。
そうなんですよね。手元資金がリスクヘッジは分かっているけれども、不動産投資を始めて間もない頃はこの手元資金が乏しいのです。
手元資金を確保する為に、１，の借入金に頼ることになるのです。しかし借り入れしすぎると手元資金が乏しくなります。この塩梅が難しいです。
3.借入をしない
借入金に悩むなら借り入れをしないという選択肢があります。しかし借り入れしないのであれば１，にも記しました不動産投資である必要はないのではと思うのです。
しかし借り入れしない選択肢をされている不動産投資家もいます。
4.高利回り物件を選ぶ
誰もが求める高利回り物件ですが、僕の経験上高利回り物件は規模が小さくなります。大規模になれば一般に利回りは低くなる傾向があります。
小規模で利回り率が大きな物件でも利回り額は小さくなります。大規模で利回り率が小さな物件でも利回り額は大きくなります。これもどちらを選ぶかの塩梅が難しいです。
いずれにせよ不動産投資を始めた頃は規模が小さくても利回り率の大きな物件を選ぶ方が良いのではないかと思います。なぜならリスクが少ないから。
5.キャッシュフォロープラスにする
１，の返済計画に余裕があるとの方針とリンクしていますが、毎月、毎年の家賃収入に対しての返済計画、管理費用、固定資産税、都市計画税などを引き算しても残りがプラスになるように事業計画をします。
ここ、引き算してマイナスになっても利益になることあります。利益になれば、キャッシュフローがマイナスでも更に税金を支払わなければなりません。
何が何でもキャッシュフロープラスになるように計画実行しなくてはなりません。ここ必須です。
6.崖地、切り土、盛り土は選択しない
地震や台風がくるたびにがけ崩れなどで痛ましい事故あります。がけ崩れして家ごとのみ込まれたとか。毎年のようにテレビやネットニュースで映像として流れてきます。
僕、思うのです。がけ崩れと言うことは崖があったから崖崩れたと思うのです。ゆえに崖のない処に不動産を得ていれば崖崩れにあいません。なぜ、わざわざ崖のあるところに不動産を所有するのか不思議です。
新たに不動産を所有する場合は、切土や盛り土は選択しない。つまり崖地は選択しない。これ必須です。
7.火災保険に加入する
地震保険はどうなのか。火災保険には必ず入ること徹底です。火災だけではなく台風などの自然災害にも対応しています。落書きにも対応しています。
では、なぜアメリカ村に落書きがあるのか。あれは保険会社と保険代理店の怠慢です。保険は加入するときには保険代理店の保険手数料収入になります。しかし保険金で補償する場合は保険代理店には手数料が入りません。
ゆえに、落書きで火災保険で補償されるのは分かっているけれども、黙っているのです。保険会社も保険金を支払いたくないから黙っているのです。
僕は地震保険僕には加入していません。上記の切土、盛土、崖地を避けると地震はまず大丈夫との判断です。と以下の8.参考にしてください。
8.新耐震基準に合致した建物を選択する
１９７０年に建築基準法では耐震基準が取り入れられました。地震に耐えると書いて耐震基準です。しかし１９７０年の耐震基準は思うように地震に耐えてくれませんでした。１９８１年に新たな耐震基準ができました。これを新耐震基準と表します。
新耐震基準であれば絶対大丈夫かと言えば絶対ではないですが、まず大丈夫です。あとは不動産を取得する地域を選ぶことです。上記しました崖地などは選ばない。海岸沿いは選ばない。火災保険に加入する。これで殆どの災害は防ぐことができます。
で、どうするの
１から８まで書き出しました。リスクを言い出せばきりがありません。家を一歩出てもリスクはあります。家の中でもリスクはあります。まずは、はじめることです。始めることが一番リスクが少ないような気がします。自転車は止まっているときが一番不安定な感じがします。
まとめ
不動産投資の醍醐味はリクスをどう捉えるかに尽きるように思います。それぞれ投資家のセンスが出る処です。しかし一歩踏み出さなければリスクも味わえません。
