大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 リスク 対応
不動産投資での考えうるリスクを書き出してみます。道を歩いてもリスクがありますから、あまり細かいことを書き出しても不安を煽るだけで意味がないようにも思います。
で、どうなるの
想定外のリスクに対しての対応は非常に難しいようにも思います。たえず、リスクに対してどのように対応するのかを想定していなければなりません。経験上出たとこ勝負で何とかなるものですよ。しかし楽観もしていません。
- 不動産購入時のリスク
- 不動産運営時のリスク
- 不動産売却時のリスク
大きく分けると上記３つに集約されるのではないか。その３つの中で検証してみます。
1.不動産購入時のリスク
瑕疵
瑕疵がある物件を購入した場合
諸経費
不動産仲介手数料や登録免許税、不動産取得税、登記費用、不動産売買契約上の収入印紙代、金融機関への金銭消費貸借契約上の収入印紙代など以外に手数料や税金などの費用が発生します。概ね諸経費として不動産購入価格の１０％ぐらい必要です。保証会社への保証料が発生する場合もあります。
保険費用
火災保険、地震保険の保険料が必要です。
2.不動産運営時のリスク
空室
こればかりは仕方がないでは済まされないです。毎年春先になると悩ましい感じになります。
家賃滞納
頭の痛い問題です。家賃の集金も非常に難しいです。
建物の経年劣化
これをリスクと表現するか否かは別にして、当然のこととして受け止めなければなりません。
自然災害
地震、台風、火災、津波なんかが想定されます。どうしたものか。
家賃下落
経年により建物が古くなると家賃も下がる可能性があります。
管理会社の倒産、破産
ありえます。しかしこれも想定内にしておかねばなりません。
金利上昇
これもあり得ます。しかし、ギリギリの資金繰りでは資金ショートする可能性も否定できません。
3.不動産売却時のリスク
物件の価値下落
これも経年劣化とリンクします。物件の価値が下がるのはリスクではなく必然のようにも思います。ましてや値上がりを期待するなんて、絵に描いた餅のように思います。
売却
所有不動産を売却したいのに売却できない可能性はあります。
で、どうしたの
上記のそれぞれのリスクに対しての対応です。対応は完全な答えではなく、投資家の好みや意志が相当深く入ります。
何かの参考程度と捉えてください。もっと他に解決策や対応策はあるかもしれません。
1.不動産購入時のリスク
瑕疵
瑕疵がある物件を購入した場合は相手方に瑕疵担保責任があります。購入してから瑕疵担保責任を問うても相手方からこちらの求める答えが出てこない可能性もあります。
ある程度瑕疵がありそうな物件であれば建築設計事務所などの建築の専門家に、調査してもらうのも良いかもしれません。
コツは、普通に建築設計事務所にこれらの調査依頼をするのではなく、ここから重要です。必ずその調査依頼をしようとする建築設計事務所が建築士賠償責任保険などに加入していることを確認してから仕事を依頼してください。建築の専門の建築士であっても調査上瑕疵を見落とす可能性も否定できません。
それらに対応しているのが建築士賠償責任保険です。全額保険で補償されるか否かはその瑕疵の状況や建築士の調査の状況にもよるとは思いますが。
諸経費
概算では、不動産の価格の１０％ぐらい必要になります。これらの諸費用も取引が始まる前によく確認します。この諸費用に対する諸費用ローンなんて金融商品も存在します。くれぐれも手元資金がショートしないように計画しなければなりません。
保険費用
火災保険、地震保険の保険料が必要です。火災保険はどのような状況でも加入は必須です。地震保険に加入するか否かの問題です。これは地震が発生してもある程度は安全が予測できる場所を選ぶことです。なぜなら、地震保険は火災保険と一体で、火災保険の２分の１しか補償されません。地震保険だけに加入することは出来ません。建物が地震が原因で倒壊しても全額の補償はされません。
ゆえに、崖地とか切土、盛土などを選択しないことです。また、新耐震基準に合致した建築物を選択すべきです。新耐震基準か否かを知るには、建築確認申請書類の日付を確認してください。
１９８１年６月１日以降の建築確認申請書類であれば安心です。しかしこれとて絶対ではありません。ゆえに建築物が存在している場所を選ぶ必要があるのです。
2.不動産運営時のリスク
空室
空室に対応する為に、全国の不動産投資家は悩んでいるように思います。これをすれば絶対という解決策はないかもしれません。なぜなら、まず空室にならない場所や建物はそもそも、不動産価値が高く、不動産取得価格が高額になります。これらの物件を購入して例え満室が続いて空室期間がなくても採算が合わないと覚悟しておくぐらいが丁度良いように思います。つまり空室が少ない不動産は極端に投資利回りが低いのです。空室と全体の不動産投資の採算とは非常にリンクする関係です。
空室がない不動産は高価である。空室がよくある不動産は安価である。採算という意味では、どちらを選択するかは不動産投資家のセンスのように感じます。
家賃滞納
昨今では家賃保証会社が存在します。敷金、保証金、保証人でこれらの対応としている不動産投資家もいます。
建物の経年劣化
経年劣化をリスクと表現するのが適正か。経年劣化があるから建物に関しては、減価償却資産として扱われます。ゆえに減価償却費として認められています。一般に減価償却、つまり耐用年数が過ぎても建物は存在します。この耐用年数が過ぎても存在している期間がリスクヘッジになるように僕は考えます。
例えば、木造であれば耐用年数は２２年です。２３年目以降は建物の残価はゼロです。しかし建物は存在します。ゆえに家賃を得る可能性が十分に高いです。現実に僕が所有している不動産もこれらの恩恵を受けています。
自然災害
保険の項を参考にしてください。地震以外の殆どの災害や被害は落書きも含めて火災保険で補償されます。崖地や切土、盛土を選択しないことです。
家賃下落
建物の経年劣化の項を参考にしてください。下落はリスクではなく必然である認識が大切と思います。家賃が下落しても資金ショートしない計画を立てることが善手です。
管理会社の倒産、破産
管理会社が倒産、破産するなら、管理会社をまた探せば良いだけです。平時にこれらを想定して、管理会社を探しておくのが善手です。
金利上昇
経年により金利上昇するなら、年数が現在より遠い程返済残金が減ります。返済残金に対しての金利です。ゆえに、元金が減ることを考慮するとあまり神経質にならなくても良いのではないかと考えます。いずれにせよ、一番の問題は資金ショートの可能性を完全になくすことです。
3.不動産売却時のリスク
物件の価値下落
建物の経年劣化の項を参考にしてください。僕価値下落はするものとして事業計画をしています。価値が下がる分、税務での減価償却費が認められています。僕はこれで良しとしています。偶然ではなく必然と解釈しています。
売却
所有不動産を売却したいのに売却できない可能性はあります。こればかりは致し方ないです。ゆえに、経年した建物を購入することで新たなビジネスチャンスが訪れると僕は考えています。
しかし家賃が入っている以上売却する必要はないのではないかと僕は考えています。家賃を得ている不動産を僕は売却した経験はありません。
これも不動産投資家のセンスや好みのように思います。
車に例えると、新車を購入して乗り潰す人います。新車を購入して２年毎に買い換える人います。中古車を購入して乗り潰す人います。中古車を購入して２年毎に買い換える人います。損得というより好き嫌いで判断しているように感じます。
で、どうするの
リスクを怖がっているのではなく、冷静に書き出してみると意外にリスクは存在しないと僕は思います。例えそれらのリスクに遭遇しても、対処法はあるものです。
まとめ
大きく分けてこの３つです。
- 不動産購入時のリスク
- 不動産運営時のリスク
- 不動産売却時のリスク
各項目を検証してもそんなに大きなリスクがあるとは思えません。しかし楽観はしていないスタンスで僕は不動産投資を行っています。
