不動産投資【しない方が末路は悲しい結果になるような】

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　末路

不動産投資　末路でネットをググってみたくささい。多くの破綻した人のことを書いている記事が出てきます。特にお勤めされている人はお給料がありますから、住宅ローンは通りやすかったりします。これらの記事には住宅ローンで投資不動産を購入して住宅ローン会社から一括返済を求められている事例も見受けられます。

僕思うに、何かをするにはそれなりにリスクはあると思うのです。しかし何かをしないリスクも当然ある訳です。

で、どうなるの

不動産投資での破綻しない行いを一覧にしてみます。

1. 自身の判断で行動しない
2. 他人に勧められた不動産を購入する
3. 利益とキャッシュフローがの違いが理解していない
4. 今、どうなのかを明確にする

1.自身の判断で行動しない

誰かに言われたから投資をするとか。ネットに書いてあったから不動産を購入するとか。友人に誘われたから何かをするとか。いずれにせよ何かをするにはきっかけがあると思います。

しかし、それはきっかけであって自身で判断して行動しないとトラブルに合ったときに対処できません。自身で何かを決めて行動すると不安ではありますが、何か想定外のことがあったときにある程度は覚悟も含めて対処できるものです。

で、どうしたの

まさか僕に限ってはあり得ないと思っていました。僕の場合はビジネスフォンの営業でしたが、あり得ました。

2.他人に勧められた不動産を購入する

不動産投資会社の営業マンに勧められたから不動産投資をする。これもきっかけにはなるでしょうが判断するのが自身です。営業マンって凄くて、まるで魔法に掛けられたように営業する営業マンいます。

気がつけば契約書にサインしてたとか。よく、ネットとかメディアで話題になります。僕に限って絶対あり得ないなぁなんて思っていました。

不動産の営業マンではないのですが、ビジネスフォンの営業マンでした。その頃僕の事務所もそんなに大きくなく、電話回線なら３回線もあれば十分でした。ビジネスフォンの電話台数も５台もあればこと足りました。別に買い換える必要もありませんでした。

それが、もう名前も忘れましたが若い男性の営業マンきました。飛び込み営業です。全身から光が発してるとでもいうのでしょうか。気がつけば僕の事務所のビジネスフォン全部新しくやりかえる契約書にサインしていました。僕。自分自身でサインしてからこんなことあるねんなぁと思いました。

しかしこの若い営業マン、良く考えれば相当レベルが高いのではないのかと僕思いました。後日、ビジネスフォンを設置する日がきました。

その営業マンと雑談してました。住まいの話になりました。

• 僕　どこに住んでいるの
• 営業マン　神戸です
• 僕　へぇ
• 営業マン　湯舟の隣の家ですよ
• 僕　湯舟って誰と尋ねました。
• 営業マン　阪神タイガースの湯舟ですよ。

あらら。湯舟といえば僕らと同世代の阪神タイガースドラフト１位の湯舟でした。その隣の家に住んでいるとは。。。。相当優秀だと改めて思いました。

僕の場合はたかだか５台のビジネスフォンの契約でした。もしこの契約が間違えていても大勢には影響しないと思います。

しかし不動産投資の場合は、特に借りた金で不動産投資をする場合は必ず自身の判断しなければなりません。

3.黒字とキャッシュフローがの違いを理解していない

利益が出ているから安心。赤字であるからばたばたする。これは多分間違った判断だと思うのです。不動産投資に限りませんが、利益と損失、黒字と赤字。これは同意語です。

しかし利益と損失、キャッシュフロープラスとキャッシュフローマイナスは同意語ではありません。

特に不動産投資では土地は別にして、建物の比重が大きい場合があります。

建物の耐用年数が国によって決められており、建物は償却資産になります。ゆえに耐用年数分の減価償却が認められています。

減価償却をすると帳簿上は赤字になる場合があります。しかし、手元にはお金が残っている状態。なぜなら不動産投資は最初に大きなお金で不動産を購入するので、管理費用やあれこれ経費以外では出ていくお金が少ないのです。にも関わらず、減価償却費が相対的に大きい数字になる可能性があるので帳簿上は赤字となる場合があります。

しかし、家賃収入があるので手元のお金は潤沢にある状態。この状態をキャッシュフロープラスと表現します。不動産投資家ならこの状態を狙っている人が多いのではないかと感じます。

なぜなら、キャッシュフロープラスですから手元資金は安泰です。尚且帳簿上損失が出ているので、所得税や法人税を支払う必要がない。

しかしこれも度を過ぎると損失には違いがないので次の銀行融資には負の影響が出る可能性があります。

上記は損失が出ているにも関わらず、キャッシュフローがプラスの状態でした。

この正反対が、利益が出ているにも関わらずキャッシュフローがマイナスの状態になる可能性があります。これが不動産投資家が一番嫌う状態です。

なぜなら、手元資金が足りないのに帳簿上利益が出ているので所得税や法人税を支払う必要があるからです。これで黒字倒産する可能性があります。

そもそも投資計画する前にこの状態にならないように考えるのが不動産投資というても過言ではありません。

で、どうするの

未来は見えないので、

4.今、どうなのかを明確にする

上記をもう少し深く考えます。まずはこの２つ。キャッシュフローがプラスかマイナスか。そして次にこの２つ。黒字か赤字か。

結論は、キャッシュフロープラスの一択だけです。黒字赤字はあまり考える必要がないように思うのです。

まとめ

他人を信用するなとは言いたくないですが、自身で考えて行動するのが最善手です。何を考えるって。。。それは不動産投資では、いついかなるときでもキャッシュフローがプラスになる状態をつくることです。