大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 月々の収支
最近ではＹｏｕ Ｔｕｂｅであれこれ僕の知らない世界を覗くのが楽しくて仕方ないです。いろいろな世界ありますね。僕は修行とか鍛錬とかまったくしたことないので、千日回峰行とか永平寺の座禅修行とかをよく観ています。自身の意志で入門し厳しい修行をする。その先には僕が見えてないものが見えてるのでしょうか。誰に強要されている訳でもないのに、修行されている。俗にいう悟りを求めているのかなぁ。僕ら素人には到底真似はできません。僕も若い頃禅寺に放り込まれて一晩で逃げ出した経験あります。
僕のまったく勝手な想像ですが、今苦しいことをすると将来バラ色になるとか。今苦しいことをすると未来は明るいとか。今苦しいことをすると悟りを開けるとか。こんなことを思いながら修行されているのかなぁ何て思ってしまいます。
どうやらこの思想は学校で身につけたような感じがしてならないのです。例えばクラブ活動なんかでもしごきがあったり。下級生は上級生のパシリをして修行的な行いをするとか。これらを黙認している大人もおるし。
実社会に出ても、僕みたいにいつもぶらぶらしているヤツは評価もされないし。形だけでも修行に近いフリをしているやつが評価されたりね。
で、どうなるの
普通は、投資不動産を購入した翌月から家賃収入が入ってきます。借り入れして不動産を購入する場合は、借入金に対しての返済をしなくてはなりません。
翌月から入金される家賃収入から毎月の返済元金と金利を支払います。同時に管理費用が必要であれば管理費用を支払います。年度では固定資産税、都市計画税などを支払います。
これらの支払い原資は家賃収入であるはずです。
ところが、家賃収入だけでは足りなくて、他の仕事から得る収入からこの足りない分を補填している人います。これはどう考えても僕は投資ではないように思うのです。
で、どうしたの
この家賃収入だけでは足りない分を他の収入から補填している状態を受け入れる思想が何となく、嘘っぱちの修行僧みたいに僕は見えるのです。
今、補填すれば将来バラ色の生活になるとか。今、お給料から毎月補填すれば将来は年金代わりになるとかね。どこかの不動産投資会社の営業マンが言いそうなことです。
不動産投資をする以前に不動産投資をするとどのような生活が待っているかを想像すべきです。理想は不動産投資をした翌月末には投資した不動産と賃貸借契約をしている店子からの家賃収入があります。
この家賃収入を原資に投資不動産の管理費用や固定資産税、都市計画税などを支払います。また、借り入れしている場合は借入金の元金返済分と金利などを引き算しても、月々の手元現金が残るようにすべきです。
不動産投資は借入金で行う場合が多いので、当然リスクは発生します。そのリスクの最大のリスクヘッジは手元現金です。
手元現金さえあれば不動産投資に対するリスクヘッジにもなりますし、豊かな生活の根源にもなります。また、心の安定にも繋がります。
これが、逆に毎月毎年、延々と手元のお金が足りない状態が続くと大変なことになります。他の収入で補えない場合は借入金返済できない訳ですから、借り入れしている金融機関は抵当権を元にこの投資した不動産を取りにきます。この場合は合法ですから金融機関のされるがままになります。
月々の返済が滞ると普通は、金融機関は一括返済を求めてきます。一括返済出来るなら苦労はしないのですが金融機関は一括返済を求めてきます。当然一括返済はできません。次は物件の売却をいうてきます。物件を売却して借入金を返済出来ればめでたしですが。
しかし、普通はこのように毎月手元現金が減るような物件を売却しても、良い売値がつきません。もし物件が売却されても借入金の残債は残ります。ゆえにこの状態では破産もありえます。
俗にいう処の競売とか任意売却になるでしょう。競売や任意売却はそれはそれは深いものがあります。競売のプロもいますし、任意売却のプロもいます。
捉えようによれば人の弱みにつけ込んでいるビジネスにみえないこともないような。ビジネスとは三方良しは理想です。しかし競売もこれらを職業として購入してくれる人がおるから破産者は債務を減少できる訳ですからね。
この視線では任意売却も同じです。任意売却で買ってくれる人がいるから債務者は次の手も打てる訳です。とするなら、これも三方良しのビジネスになりそうです。三方とは、債務者、債権者、それと任意売却で購入する人。皆が潤います。
で、どうするの
いついかなるときも手元現金が残るようにすべきです。不動産投資で得る月々の収入から不動産投資で必要な月々の費用を引き算します。そして残りがプラスになるようにすべきです。
もし計画段階で月々の手元資金がプラスにならないのであれば、その不動産を購入するのは悪手になるように思います。ロバート・キヨサキの言葉を借りるのなら、金を得ない不動産は負債です。
まとめ
いついかなるときでも月々の収支はプラスになるようにすべきです。もしマイナスになるようならその不動産投資はやめるべきです。
