大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 リスクヘッジ
日本語にすると危険回避でしょうか。危険を察知して回避する。
不動産投資でリスクになりそうな処を一覧してみます。
- 物件選定
- 売買契約
- 金銭消費貸借契約
- 賃貸借契約
- 管理
- 税金
で、どうなるの
各項目の詳細です。
1.物件選定
日本は地震国ですから、耐震や免震は無視できません。収益性を考慮しなくてはなりません。
2.売買契約
普通は、仲介不動産業者が仲介に入りますから、先ず間違いはないと思います。しかし数年前に積水ハウスが地面師に騙されました。被害総額数十億円でした。
3.金銭消費貸借契約
法律的に合法な金融機関との金銭消費貸借契約を締結します。
4.賃貸借契約
店子との賃貸借契約です。普通は借地借家法上の賃貸借契約になります。昨今では定期借家契約にされている大家さんもおられます。
5.管理
管理会社に管理をおまかせする場合もあります。自主管理をする場合もあります。
6.税金
不動産を登記するときには、登録免許税。不動産を取得するときは不動産取得税。不動産を維持するときは固定資産税、都市計画税が必要です。
7.保険
火災保険、地震保険があります。
で、どうしたの
各項目のリスクヘッジに関して記載します。
1.物件選定
地震国でなおかつ毎年秋には台風の通り道の日本列島です。自然災害にはいつも意識しています。まず、崖地を選ばない。盛土と切土を選ばない。
地震に関しては、１９８１年の新耐震基準に合致している建築物を選択する。これ必須です。１９８１年より古い建築物は旧耐震基準と表しています。旧耐震基準は１９７０年です。それより古い建築物は耐震という概念がありませんでした。
歴史を掘り下げて、１４００年前に建造された法隆寺五重塔は建築基準法上では違法建築になります。笑。しかし、耐震構造ではなく現在のタワービルと同じ免震構造です。不思議です。
収益性を軽く考えない。
2.売買契約
普通に国家資格者が仲介に入りますので、あまりミスは聞いたことはありません。しかし地面師など最初から犯罪行為をする目的で近づいてくる人達います。こればかりはどうしようもないのではないか。
3.金銭消費貸借契約
金融機関で金銭消費貸借契約をします。まず、問題はないとは思います。僕の知人で闇金融をしているヤツいました。これは相当手強いですけれども。
金融機関からお金を借りる。皆気にするのは、融資する金額と金利です。しかし実は返済期間って相当重要です。なぜなら、返済期間が短いとキャッシュフローがマイナスになる可能性が大です。
多少、金利を多く支払っても返済期間を長めにとり、キャッシュフローをプラスになるように采配すべきです。ここキモのように僕は思います。キャッシュフローマイナスが最大のリスクですからね。
4.賃貸借契約
店子と普通に賃貸借契約を締結します。殆ど店子有利な賃貸借契約です。これを回避するために定期借家上の契約を結ぶ場合もあります。しかし現時点ではどういう訳か定期借家契約は一般的ではありません。
将来の店子への立ち退きなどの要望に対して大家さん側は相当不利です。これはいつも意識すべきです。立ち退き料で相当苦しんでおられる大家さんいます。
5.管理
僕の場合は、物件が小さい頃は自主管理していました。しかし自主管理って意外に時間が取られます。途中から管理会社に外注しました。この期間が割と長く続きました。
１０年ぐらい前からは自社で管理のスタッフを雇用して、このスタッフが管理しています。これも自社でしているから自主管理の部類になるのでしょう。しかし僕が直接管理している訳ではありません。自身の時間を取られるのがリスクですね。
6.税金
家賃が課税対象の賃貸物件では、消費税還付の対象になります。意外に知らない人多いですよ。僕の例では昨年３０００万円の予算で小さな鉄骨造の倉庫を建築しました。消費税は１０％の３００万円です。しかしこの３００万円の殆どが還付されました。
7.保険
火災保険は必須です。火災保険に加入している条件で地震保険にも加入できます。僕はすべての物件に地震保険には加入していません。理由は不動産の場所を選べばある程度はリスクヘッジになるからです。
なおかつ地震保険は全壊しても半分しか補償されません。
で、どうするの
各段階でそれぞれリスクになる部分があります。事前にリスクを想定すると殆どのリスクは回避できます。
共通するのは、どのような状態になっても月々のキャッシュフローはプラスになることを想定します。キャッシュフローがマイナスになると取り返しがつかないことになります。
キャッシュフローマイナスでは、次の手も打てないし。キャッシュフローマイナスの状態そのものがリスクの塊です。不動産投資ではなく、ただの金食い虫です。
まとめ
おそらくすべての事業でのリスクヘッジは手元現金があれば解決するのではないかと思うのです。不動産投資では特に金融機関から借り入れして不動産投資をする場合が多いです。ゆえに、キャッシュフロープラスはますます重要です。資金ショートすると次は破産しかないですからね。
ゆえに、手元現金を最優先すべきが不動産投資での最大のリスクヘッジと僕は思います。しかし手元現金比率が多くなるとそれはそもそも、投資ではなくなります。ただ、金を貯めているだけになります。この塩梅が難しいです。
