大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 図面
建築の設計者になるのではないので図面は不必要かとも思います。あくまで不動産に投資するのが仕事ですからね。図面といえばついつい建築を想像しがちです。しかし駐車場にする場合も敷地に何台の自動車が駐車出来るかを算定するときにも図面は重宝します。
好き嫌いはあるでしょうが、図面に描くのと描かないのは自身の理解度と他社への提案力がまったく違います。
不動産投資で図面となると難しく考えがちです。
簡単な処では、例えば日曜大工でテーブルを作ることを想定してみます。
テーブルですから、テーブルの天板の寸法を決めなければなりません。どうして決めますか。意外に知っているようでテーブルの天板ってイメージしにくいでしょう。
例として、事務机は幅１４００ミリメートル、奥行き７００ミリメートルぐらいです。場合によれば幅が１４００ミリメートルではなく１０００ミリメートル前後もありますが。
では、机の高さはどうでしょう。事務机では７２０ミリメートルぐらいです。これってどうして求めましたか。簡単です、手近にある机の寸法を計るだけです。
手近になければ家具屋さんやIKEAで寸法を取れば良い。日曜大工のコツは寸法をミリメートル単位まで入れることです。
ミリメートル単位まで寸法を入れて、各部品図を描いてみます。そして各部品図の部品ごとに寸法をミリメートルまで入れてみます。で、この図面に従ってホームセンターに材料を買いに行く。
そして、その部品をミリメートル単位で作成します。で、組み立てます。まるで本職が制作した机のようになりますよ。
で、どうなるの
これ、不動産投資もまるで同じやり方で僕は図面を描いています。最初は図面というてもどこに玄関があってどこに居室があるなんて分かりません。居間や台所や水回りの位置すらわかりません。
これを先の机を日曜大工するみたいに平面図を描いてみて寸法を入れてみるのです。それもミリメートル単位で入れてみることです。
机の寸法が分からない場合は手近な机の寸法を計ると記載しました。不動産も同じで寸法が分からない場合は手近な不動産の寸法を測ってみる。手近な不動産の寸法を参考にしてみる。
これらを繰り返すことによって図面を見るだけで、不動産の構成が分かるようになります。これは自身の為です。
この繰り返しで図面を見るだけで全体のイメージはつかめるようになります。詳細は本職の建築設計者に設計してもらいます。
不動産投資は、自身の理解は当然として、他者に理解してもらわないと一歩も前に進みません。僕の例ですと、究極の２DKって最小では、どれぐらいの床面積が必要かをいろいろ思考実験したことがあります。
結論としては、ベランダを含めて３０平米の面積があれば２DKは表現出来るとしました。トイレ・バスは別々にしました。
今記載したのは平面図ですが、敷地との関係を表すのが配置図です。前面道路や隣地の関係を記載しています。
これら平面図系の図面です。次に立面図系の図面を見たり描いたりしてみます。先ずは正面図。そして側面図。場合によれば東西南北の４面図があれば良いでしょう。次に必要であれば、断面図です。さすがに建築設計の専門家ではないので断面図までは必要はないでしょうが。
で、どうしたの
これらの図面を描いて、例えばこの建物だいたいいくらぐらいで建築出来るのか知りたいときは、この図面をもって建築屋さんや工務店に見積をお願いすれば概算で計算してくれます。
次にこれらの図面を持って賃貸の店子付けの不動産仲介業者に持っていけば、店子との賃貸借契約の条件の提示をしてくれます。家賃、保証金、保証人必要、不必要、保証会社など。
お金も土地も何もない状態でもスケッチブックと鉛筆があればここまで詳細な資料を作成できます。あとはこれらの図面と図面を元に建築費用と、店子からの家賃などの条件を加えて事業計画書を作成してみます。
何だか本職の不動産投資家になった気分になりますよ。次にこれらの事業計画書を金融機関に持ち込みます。必ず成功するとは限りませんが、金融機関も相手にしてくれるようになります。
ちょうど僕が、不動産投資を思いついた学生のときにしていたやり方です。勝手に他人の土地にビルを建てたらどうなるかを、図面を描いて思考実験していたのです。
で、どうするの
これらを毎日繰り返していました。すると不思議なことに縁が繋がりこの図面から数年後に本当に自身で小さなビルが持てました。
この頃に不動産投資の何たるかが理解できたように思います。
まとめ
不動産投資で図面を描いてみるのもひとつの方策のように思います。建築設計者になるのではないので、まず図面ありきだとは思いません。
しかし、図面って言葉以上の提案力があります。最終的に店子が不動産を借りるか否かを判断するのにも不動産の概要書の中の図面で判断します。
