大賀 信幸 
どうされましたか
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資の売買収入を解説します。転売とも言います。転売ってなんだかせどりっぽいけれども土地でこのせどりしている人います。僕もいろいろ観察しています。どうやら金融が肝のように思います。手金でするのはどうも投資ではないような気もするし、借りた金で投資してこそ不動産投資っぽい感じします。
不動産投資 売買収入
地上げ、転売、売買、分筆、立ち退きこれらを経て売買収入を得ることになります。何か物々しい雰囲気でしょう。漢字で書くと良い印象ないですね。
特に地上げ、転売、立ち退きなんてね
しかしこれが不動産の売買の現実です。ビル１棟買って家賃を受け取りながら次の売り先を探す。普通の不動産投資家はここぐらいまでと思います。これ以上はまた違うカテゴリーに入るような気がします。街中のある程度の区画を購入して購入に応じない人たちを地上げする。
で、この区画全部を自分のものにして大手デベロッパーやゼネコンに売却する
ビルの中に賃貸人がいる。彼らを立ち退かしてこのビルを空っぽにしてから、ビルを転売する。または解体して更地にしてデベロッパーに売却する。この売却した土地は例えば都心のタワービルになったりしてます。先住の人の権利として完成したタワービルの一部を無償で譲渡する。等価交換ですね。いろいろ応用はあります。
ご参考までになぜ、地上げ屋がいるのか
なぜ立ち退きが大変なのか。これは悪法とまでは言わないですが借地借家法と言う法律があるのです。普通に共同住宅や事務所などを賃貸するときに使う契約書です。これらは借地借家法がベースになった契約です。内容の重きはすべてに借りている人が有利になっています。つまり店子有利なんです。家賃の値上げも積極的に出来ない。退去も強制できない。一度締結してしまえばあとは店子のなすがままと言うても過言ではありません。
唯一店子側の義務は家賃を支払うことなんです
ここの１点だけ。ゆえに家賃を支払っている限り店子有利なんです。だから大家さん側が立ち退き要求する場合、びっくりするようなお金を店子に支払う必要があるのです。店子側にも弁護士が付いたりして権利を主張されるとこの立ち退き料が跳ね上がります。街中で廃墟ビルなんかは立ち退きが上手くいかない例でしょう。
で、最近では少ないでしょうがビルにダンプカー突っ込んだとか
いろいろ聞かれたことあると思います。この借地借家法は建物が現存する限り有効なので、ダンプカー突っ込んで現存しないようにするのです。最近はここまでするの聞きませんが。
で、当然僕らはダンプカー乗れませんし
こんなことしません。例えば店子に立ち退きをお願いする場合、その建物が住居系の場合でしたら住宅性能評価機関と言うのがあります。字のごとく住宅性能評価をする機関です。その中で耐震基準を評価する項目があります。一般に立ち退きを要求するような事例は古い建物の場合が多いので、耐震基準を満たしているか否かを判断してもらうのです。満たしている場合は仕方がないです。
満たしていない場合は立ち退きの相当有効な事由になり得ます
その建物が住居系ではない場合は耐震基準を判定する機関があります。それらであくまで耐震基準を満たしているかを判定してもらうのが良いように思います。満たしていなければ立ち退き事由に使える。僕は過去には逆にその建物を解体する必要があるのか否かを第三者的に判断してもらう為に上記評価機関にお願いしたことあります。
売買収入は最終的に理由はどうであれ何であれ不動産を売却して得る収入です
不動産を売買目的で購入して転売して利益を得る。仕組みは簡単です。しかしここで難儀は金融なんです。このスキームではお金を貸してくれにくい。
なぜなら、お金を借りて土地を買ってもいつ売れるか分かりません
転売出来るまで返済を待ってくれるのか。これらを総合的に金融してくれる銀行があります。金融の方法があります。プロジェクト融資とか言います。割とハードル高いです。過去にこのような経験があるかどうかも相当問われます。ここらへんブログ読者は金融機関と話してみてください。ネットで調べるのも良いかもしれません。
で、どうなるの
不動産投資の収入は大きく２種類あります。家賃収入と売買収入です。売買は僕あまり得意でないです。相当の精神力や胆が座ってないとできない仕事です。しかし転売は爆益を生みます。僕の友人知人達はこちら側を得意にしている人もいます。
で、どうしたの
僕不動産売買は得意ではないのでこのような事例の場合は得意な人にお願いしています。ここの塩梅が微妙です。お願いするのが良いのか。不得意ながら自分でするのが良いのか。不動産投資をしていると避けて通れないときもあります。
で、どうするの
ブログ読者ならまずは、不動産投資で何をしたいのかを明確にすることから始めるべきでしょう。ここブレるとどんな物件見てもその物件が良い物件に見えます。家賃収入を重きにするのか。最初から売買目的で不動産を探すのか。
まずは市場を観察してご自分のイメージに合う物件を探し出すことでしょうね
良い物件があって少し高いなぁと思った場合はその物件を定点観測するのです。例えば毎週末にその物件の値段をチェックするとか。下がっているときはあります。買い信号発令とも解釈できます。なぜなら売り主が売り急いでいると想像出来るからです。そこにすかさず買付を入れる。なんてね。
まとめ
不動産投資の収入は２種類であります。家賃収入と売買収入です。売買は爆益を生む場合があります。しかし僕からみたら売買収入を得るのは難しく感じます。この難しいことを坦々とこなしているひと達います。ご自分の能力やしたいことを明確にするのが最善手だと思います。
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