大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資のリスクって何。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資のリスクについて考えます。
不動産投資 リスク
リスクは日本語で危険。危険に対しての利益もあります。これを投資の世界ではリスクリワードと言うらしい。１の危険に対して利益は１以上あればこの危険を受け入れると言う考え方ですね。
言葉では分かっていてもなかなか実行判断出来るものではありません。
僕事業をしているので数年前に大学のリスクマネージメントの講演をしたことがあります。リスクマネージメント専門の教授に請われて２００名ぐらいの学生の前で１時間話しました。
講演が終わりゼミ生２０名ぐらいのミーティングにも参加しました。皆学生はその教授にリスクマネージメントを教えてもらっている。
学生の話を聞くと皆リスクに対して逃げることばかり。これでは何も出来ないなぁと僕感じました。
言葉では分かっているが実践できない感覚を少し。例えば道路のセンターライン。これ幅１０センチメートルぐらいあります。車来ないの見計らって幅１０センチメートルのセンターラインの上は歩けます。余裕で歩けます。
しかしこの幅１０センチメートルのセンターラインが地上１０メートルにあればどうでしょう。高さ１０メートルの平均台ある感じ。多分素人では歩けないでしょう。
不動産投資始めた頃僕土地を手に入れました。この土地に５０００万円で小さなビル建築しようと計画しました。設計は僕。で、工事は複数の工務店に見積もりをお願いしました。設計した図面をお世話になっている不動産屋さんに持って行きました。この計画でどれぐらいの家賃見込めそうですかと問いました。
で、どうなるの
不動産屋さん計算してくれて曰く、これなら年間家賃８００万円ぐらいになるで。で、土地は手に入れたので土地代入れても１０％以上利回りある。ましてや５０００万円の投資に対して年間８００万円もの家賃がある。どう考えても計算が合う。
で、どうしたの
この不動産に抵当権を設定して５０００万円借りました。建築が始まりました。ここからなんです。高さ１０メートルの平均台の上歩いてる感覚。机上の計算では楽勝でした。それが実際に経験のない若い頃の僕が５０００万円ものお金を銀行から借りて建築屋さんにビルを発注する。急に怖くなってきました。この場合の怖いは恐いと言うても良い感じです。
足がすくむ感じと言うのでしょうが。ビルは日々建っていきます。職人さんの出入りも激しくなってきます。本当なら嬉しいはずなのに、ストレスでゲロばっかり吐いていました。
もし建築がうまくいかなかったら僕は破産しかないなぁとか。僕の同級生達は皆こんなストレス感じていいないやろなぁとか。その頃はネットもない時代でしたので情報を共有することも誰かに聞きにいくことも出来ませんでした。
建築がうまくいっても果たしてこのビルに店子は入るのか。お世話になっている不動産屋さんのことを信じきって良いのかとかね。
ゲロも吐き続けるのも才能が必要なこと分かりました。１週間もゲロ吐いているとゲロ吐かなくなりますね。何も感じなくなります。人間とは環境に順応するのです。
同じような事が海洋冒険家の白石康次郎さんの著作にも書かれていました。白石さんの場合は船酔いですが。ヨットで単身世界一周しようかと言う人でも船酔いする。そして１週間もすればおさまる。まったく僕とは次元が違いすぎますが。古い処ではヨットマンの堀江謙一さんも著作にも船酔いのこと書かれていました。
で、どうするの
不動産投資の最大のリスクは借りた金返せないようになることだと思います。他の要因は借りた金を返す為に家賃収入が途絶えるとか。災害があるとか。想定外のことがあるとか。例えば昨今のコロナ騒ぎとか。コロナの件ですと飲食のテナントを持っている不動産投資家は厳しいでしょうね。
あと宿泊系の不動産投資家も厳しいでしょう。しかしこれも考えようでこれをリスクと言うのは簡単です。しかし宿泊系の物件は今現在相当安価で市場に出だしています。これを購入すると言う手もあります。いつまでもコロナが続く訳ないと判断出来る投資家は今チャンスになります。
いつまでもコロナが続くと判断している投資家は今リスクの真っ最中になりますね。
ようは心の持ちようかもしれません。
まとめ
僕が具体的にしているリスクヘッジはまずは地震や台風でもあまり被害がないような土地を選ぶことをしています。崖地とか。次には火災保険に加入すること。これは徹底しています。これぐらいですね。
経年した建築物を所有するときは１９８１年より新しい物件を選択しています。新耐震基準です。
で、最大のリスクヘッジは未来ではなく今採算が合うか。
これを判断の基準にしています。
