大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資でリスクについて。コロナの影響はどう。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資でコロナはどう影響してるの。
不動産投資 リスク コロナ
不動産投資は急な行動はしかねるのが欠点かもしれません。まるで大きな船を操船する感じかなぁ。急には止まれないし。急な方向変換もできません。
尊敬する投資家のひふみ投信の藤野さんは今回のコロナで何やら中国で新しい風邪が流行っている。何やら感じるものがあったらしく、２０２０年２月１４日のバレンタインデーの日に手持ちの株式の３０％を現金にしようと行動したとのこと。
で、このバレンタインデーの２月１４日から市場に気付かれないように手持ち株式を売り始めたとのこと。藤野さんの手持ちの株式はその時点で８０００億円。この３０％ですから２０００億円をキャッシュに変換したと言う。
まるで神がかり的な。こんな人この世におるのかいなぁと感心を通り越しました。そしてこの２０００億円キャッシュをキャッシュのままにせず、新たな銘柄に買いを入れたとのこと。
ひふみ投信の２０１９年末の基準値は４８０００円。で、コロナの一番難儀なときに３６０００円。そして今、２０２０年９月１８日現在で５５０００円。これは神業です。コロナ前の４８０００円を遥かに超えてる。
で、どうなるの
僕ら不動産に投資している者とすれば、コロナ騒ぎでも何も手の打ちようがない。不動産も株式と同じく相対取引であるから売りたくても買い手があってはじめて売買が成り立ちます。しかし売り目線にしてもすぐに何ともしがたい。
今回のコロナ騒ぎあるないにせよ、２０１８年ぐらいから市場の金利が下がっている。不動産の値段が上がっている。建築の値段が上がっている。しかし家賃は下げ止まり。
で、どうしたの
ここに違和感を覚えました僕。買いたくても買えない。なぜなら不動産は値上がり気味で建築費も値上がり気味で家賃は下げ止まりであるから。多少金利が下がってると言うてもそれは借り手の僕らが有利であって、貸してる側の金融機関の経営は成り立たないのではないか。ここにも違和感を感じました。
２０１８年ぐらいに、これはひょっしてバブル経済再来かなぁなんて思いました。１９９０年代のバブル経済崩壊を僕経験しているのでこんなときは売り目線やなぁと勝手に思いました。
で、僕２０１８年頃から家賃収入のない不動産を売り目線にして売却していきました。完全に売り切れたのは２０１９年末です。
不動産売却した訳ですから手元キャッシュを持って次の不況を待つ感じでした。そして年が明けました。前から定点観測している土地の値が下がっている報告を受けました。買い入れました。今年１月の話です。買えました。分譲用地にする予定での買いです。
で、今年２０２０年２月コロナ騒ぎがはじまりました。この分譲用地をどうするか。このコロナ騒ぎでは分譲用地を購入する顧客は見つからないであろう。しかし市場より安価に購入している自負ありです。
売るに売れない。持っていても経費だけが掛かる。どうしようかと。あ、そうや。思いつきました。この分譲用地に共同住宅を建築してみよう。幸いコロナ騒ぎで、銀行の金利も下がっています。融資依頼してみました。融資おりました。今から建築がはじまります。
まずは、設計をしている段階です。この判断は今後どうなるか分かりません。未来は見えないですからね。
先に記載したひふみ投信の藤野さんのような判断と行動が出来れば素晴らしいですが、誰もが真似出来ることではありません。
で、どうするの
しかし、日々自分の関わる仕事ではその分野に注力していればコロナ騒ぎがあってもリーマンショックがあっても最小の被害で済むように思うのです。騒ぎが起こってからではなくいつもいつ何が起こるか分からない騒ぎに対して考えうる予行演習をしておくのが善手のように思います。
コロナ騒ぎがおさまれば次は宇宙人襲撃かもしれません。UFOも国家が認めたのですからね。
まとめ
コロナ騒ぎで良いこともありました。殆どの打ち合わせが遠隔で行われるようになったことです。自分で経営している会社は問題ないのです。
業界の団体などでは、コロナ前はグループチャットしましょうと声掛けても罵声を浴びていました。絶対に認めないとも言われました。人間関係もおかしくなりそうでした。僕は遠隔でweb上で打ち合わせや会議があれば時間を有効に使えるなぁと思っていました。
で、コロナ騒ぎです。おそらく５年は時期が早まったでしょうね。殆どの会議と打ち合わせががzoomやlineやfacebookのmessengerで行われるようになりました。ありがたいことです。
不動産に見を向けると、
もう大きな事務所は必要なくなるのではないか。会議室はコロナ騒ぎがおさまっても必要ないのではないかと感じます。飲食やホテルなどは回復してきそうですね。
株主総会では、
株主総会を開催するには日時と場所が必要とのこと。この部分の法令が改正されれば株主総会も遠隔になるでしょうね。
