大賀 信幸 
どうされましたか
今から不動産投資って出来るかなぁ。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。不動産投資の開始時期、今から出来るかなぁに対する答えを解説します。ネックは年齢です。
不動産投資 きっかけと開始時期
僕がガキの頃から何か自分でしたいことがあると自分より上手な人を見つけて観察してきました。公園で自分より上手にボールを蹴っているお兄ちゃんの真似をする。一緒に遊ぶ。遊びの基本です。僕ものつくりが大好きなので僕より上手に鉋かけしている職人さんを観察します。刃の研磨が凄いのか鉋台が凄いのか。結論は双方が凄くて共に影響しあっていることを観察できました。なぜ鉋の刃を真っ直ぐ研磨出来るか不思議で仕方がなかった時期ありました。上手な職人さんは当たり前のように鉋の刃をまっすぐに研ぐ。僕は丸刃に砥げる。先が丸くなるのです。鋭利にならないのです。観察してもしても答えが見えませんでした。ある時上手な職人さんが砥石に鉋刃を当てて砥いでいる姿を横から観察していました。いつもの光景です。
あ、分かった。手を前後に動かすストロークの長さが短いことに気がつきました。これを長くすると丸刃になります。観察ってこれぐらいの精度で僕はしています。
同じ精度で豊かな人の特徴を観察していました
手近に町内会でぶらぶらしてて何だか分からないけれども生活出来ている人。いつも忙しそうにしていて生活が大変そうな人。子供の目は残酷で確実に嗅ぎ分ける嗅覚も持っています。またまた残酷な話をしますと、生活が豊かな人は大きな家に住んでいます。豊かでない人は小さな家に住んでいます。
またまた観察してみますとどうやら大きな家に住んでいる人は他のお家を人に貸している人です。不動産投資と言う言葉さえ知らないときでした。子供心に大家さんかぁぐらいにしか思いませんでした。もう少し大きくなり高校生ぐらいでは大家さんになるのには莫大なお金が必要と思っていました。大家さんは特殊な人で先祖代々土地を譲り受けた地主でないと大家さんにはなれないと思い込んでいました。多少のコミュニケーションが取れるようになると不動産屋さんに聞きに行きました。高校生の僕に親切に教えてくださいました。港湾商事の平田さんです。もうだいぶ前に鬼籍に入られました。平田さんの話は不動産のことから、中国大陸の戦争の最前線に行った話までいつもどきどきして聞いていました。親切にしてもらいました。
今度は平田さんを観察しました
不動産屋さんであるけれども不動産を所有していない。大家さんではない。なぜなのか。いろいろ聞くと、不動産を紹介して紹介手数料を収入にしている人でした。今で言う売買の仲介手数料ですね。ではなぜ目の前に不動産の売買の情報があるのに平田さんはその不動産を買わないのかをまた観察、質問しました。結論は不動産を購入するのにはリスクがあるような見解でした。ではそのリスクはどうしてヘッジするのか。これらを知るために僕は読書をしました。
平田さんと話をすると、不動産は僕が思っていたよりも安価に感じました
小さな家でも僕には手が出ないと思っていたからです。普通の建売住宅は３０００万円ぐらいします。ちょっと大きめの家では５０００万円ぐらいします。相当大きな家では１億円ぐらいします。ブログ読者も同じ感覚でしょう。ここから推測すると小さなビルでも数億円するのではないかと思っていました。しかししかしそれは間違いで場所にもよるでしょうが、土地２０坪ぐらいあれば最小のビル建ちます。商業地であれば５階建てぐらいのビル建ちます。
これぐらいの規模なら中古であれば先の建売住宅の３０００万円と比べてもそんなに高いでなんではない値段で手に入ります。え、住宅と同じぐらいなの。。と思ったことあります。正確には築年数とか立地とかそのときどきの経済状況によりますが。
で、ここからなんです。手持ち現金があればこの現金での購入も可能です。僕は別の理由で手持ち現金を使うことを良しとしません。この理由は他のブログで確認してください。ではどうするか。借りたお金で購入するのです。ゆえに返済期間が必要です。だいたい２０年間ぐらいが多いです。これは銀行の思惑や社会情勢も含めて決まるのでしょう。また、建物の減価償却資産の年数にもよります。
で、どうなるの
不動産投資をしようとする個人が６０歳ならちょっと厳しいようなに思います。なぜなら個人信用情報的にも安心できる人であっても不動産の担保価値が良くても６０歳から２０年ローンというのは無理があるように思います。昨今では将来相続する人の個人保証を付ければ融資する金融機関もあります。僕なら相続する予定の人の名前で不動産投資をすれば良いのにと思います。つまり６０歳では他の人の個人保証がないと金融は期待できません。こればかりは金融機関との交渉や説得では如何ともし難い。可能であれば４０歳代から不動産投資を始められるのが善手ではないか。最善手は２０歳代でしょうね。なぜなら４０歳代にはもう既にローンは完済している計算になりますから。
で、どうしたの
僕の場合はたまたま２０歳代で不動産投資に縁ができました。偶然とはいえありがたく思います。逆に普通に考えて２０歳代では金融機関に信用を得られない場合もあります。僕の場合は世の中バブル経済真っ只中でしたので銀行もイケイケドンドン。僕でも金貸してくれました。その結果日本中の銀行は淘汰されました。その結果僕の友人達も破綻しました。僕は破綻せず不動産投資を続けています。これにも理由があるように思います。詳細は別のブログを読んでみてください。
で、どうするの
あきらめないことです。しかし年齢の壁は如何ともし難い。可能であれば５０歳ぐらいまでに不動産投資を開始してみてください。開始後数年で投資の要領も掴みます。一気に加速する友人達の例からも６０歳までには仕込みを終えるのが理想のような気がします。
まとめ
不動産投資の醍醐味は借りたお金で投資すること。そして不動産の家賃収入から借りたお金を返済し、手元現金が残ること。キャッシュフローですね。借りたお金であるから返済期間が必要であること。ゆえに不動産投資は若い人程有利になる。しかしあきらめないこと。投資の要領をつかめば数年で加速も出来る。高齢でも金融する金融機関あり。ここらへんはご自分で調べてみてください。自分より上手な人を観察してみてくださいね。
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