大賀 信幸 
不動産投資 新築であるから失敗するのではないですよ
可能であれば築古より新築の方が誰もが良いと言う。僕も良いと思う。しかし築古は安価で新築が高価なイメージがある。僕も単純に価格だけみるとそう思う。
しかし、築古にはない価値が新築にはある。この価値を見出すのは店子さんです。結局家賃を決めるのも店子さんと最初から割り切ってる方が納得も出来る。
僕が２０歳ぐらいのときに衝撃的なことありました
友人がスーパーマーケットを経営しています。スーパーマーケットですから日々の特売品の新聞折り込みチラシを近場に配布します。
その広告原稿を僕に見せてくれました。何やら食材の値段とか季節の食材の特価が記載されていました。僕は食材には興味なかったのです。で、このチラシの裏面を見ました。
裏面にはパートさんの時給と募集要項が記載されていました。友人たけしと言います。
僕 たけし、このパートさんの時給って誰が決めるのか。
たけし あのな、大賀このパートの時給はパートさんが決めるんやでぇ。
僕 え、どういうことなんや。
たけし 低い時給にしたら応募ない。
たけし かと言うて高い時給にしたら店が廻らない。
たけし ゆえに、パートさんが来てくれる時給にする。だから時給はパートさんが決めるんやで。
僕感激して、目からウロコ状態になりました。
なるほど、時給はパートさんが決めるのか。ここからですね。僕が家賃をもらうようになって、家賃を決めるのは誰かってことを考えるようになったのは。
最終的にはパートさんの時給はたけしが市場を観察して決める訳ですけれども。この場合、市場はパートさんです。パートさんの意向で時給は決まる。
で、どうなるの
同じように家賃も店子の意向で家賃は決まる。新築にすれば店子が新築の価値を見出してくれる。で、新築の家賃が決まる。築古は新築ではないので新築としての価値はない。しかし新築として以外の価値があるから築古の家賃も決まる。
市場の歪がビジネスを生みます。この歪を見つけるのを僕は僕の仕事と定義しています。新築は不動産価格とすれば築古に比べて高い。
土地値は同じとしても新築は高い。もしこれ、新築であるのに築古に比べてそんなに高くないのであれば断然新築が有利ですね。なぜなら店子は新築の価値に対して築古以上の家賃を出してくれるので。
で、どうしたの
で、ここから考察なのですが。もし不動産取得資金が安価に調達できればどうなるか。もし建築単価が安価に建築できればどうなるか。もし市場より安価に土地を購入出来たらどうなるか。
僕定点観測している土地があります。土地はいつも数十箇所定点観測しています。毎週月曜日に観測している土地値を調べます。するとね、先週まで坪単価８０万円やった土地値が今週は７０万円になってることってあるのです。
僕らが想像するに価格を下げる土地の売り主は売りたがってる。売り急いでいると判断します。で、売り主側の仲介業者と話をするのです。折り合いがつけば指値。買付を入れます。で、契約決済となります。
売値も売り主が決めます。先のパートさんの例と同じです。結局売値も買値も市場が決める訳ですが。
で、今年のはじめに定点観測している土地の値が異常に下がっていたので買付入れました。こちらの指値が通りました。で、契約しました。駅に近い良い感じの土地です。
次に銀行からの金融ですが、このコロナ騒ぎの中考えられないぐらいの金融条件で僕の会社に金融が決まりました。ありがたいことです。これで資金調達コストは相当下がりました。
これで、土地とその土地に建築する為の建築資金が僕らの会社にとって相当良い条件で確保できました。後は建築工事をどうするかなんですが。
コロナ騒ぎで建築の現場が止まっているの多々見受けられます。何とか仕事をつくるのも僕らの仕事だと思っています。で、建築工事会社に僕らの物件の仕事をお願いする旨を伝えました。これもお互いさまで相当良い条件で建築が決まりそうです。
上記条件が揃いましたので、コロナ騒ぎであるけれども。新築物件であるけれども。土地を購入してその土地の上に全額借り入れて共同住宅を建築することにしました。新築であるけれども、普通の新築より安価に取得出来る。ここ市場の歪ですね。
只今設計中です。事業収支ですがこの状態であれば１２％以上は廻りそうです。ここから固定資産税などを差し引いても月当たりのキャッシュフローはプラスになります。
で、どうするの
逆に土地値と建築費用が異常に高い時期に建築された建築物は、売り主が値段を下げない傾向があります。例えば１億円で手に入れたから１億円以下では売却しないとかね。
結局はこのような不動産を今売却しようとすると市場がその価格を決めるのが普通で、当然今の価値でしか決まらないのです。今の価値なら５０００万円とするなら、５０００万円でしか決まらない。
しかし、たまには売り主の意向そのままの１億円で買付入れる人がおるのですよ。これ本当です。考えられるのは、素人かあまりものを深く考えてない人かまたは相場観を知らずして買付入れてる感じです。または、どうしてもこの場所を探していたとかね。僕ら不動産投資をするものはこれらを見抜かなければなりません。
まとめ
ちょうど車の運転するような感じです。安全な道なら安心して走る。危険を察知するなら停まるか特に慎重に行動する。引き返すこともありえる。元々危なそうな処には近寄らない。
新築は採算合わないと決めつけない。価格が市場と合致していない築古もある。築古であるから不動産投資成功すると決めつけない。市場を観察して判断します。
