大賀 信幸 
不動産投資するには最低金額どれぐらい必要か
結論として、意外やあまりお金必要ない。
これも不動産投資をする目的によるとは思います。ビル１棟で１０億円とか２０億円とかの不動産もあります。鉄道系の不動産会社では莫大な土地を仕込んで鉄道をひいて街をつくるなんてこともしています。
有名なのは阪急電鉄ですね。関西圏では高級住宅街といわれているのはすべて阪急です。沿線沿いに宝塚駅があり駅の真ん前に宝塚歌劇団の劇場があります。経営も阪急がしています。
関東圏では東京駅前再開発しています。日本一の高層ビルが建築されるようです。事業主は三菱地所。なんだかお金持ち感満載ですね。
今は少し古くなった感がある六本木ヒルズ。これは森ビルです。ここに居住するのがステイタスになった時期もありました。これもお金持ち感があります。
こんなイメージから不動産投資はお金持ちのする投資に見えます。
僕も投資を研究しているときは不動産投資＝お金持ちのする投資と思っていました。
で、どうなるの
しかし現実には町内会で貸家もありますし、文化住宅という非文化的な住宅もあります。これらの所有者も不動産投資家です。
三菱地所の真似は無理でも町内会の貸家の主の真似は出来そうです。で、町内会を観察しました。代々地主の人もいましたが、地主ではない人もいました。
地主ではない人は例えば職人さんでした。こつこつ溜めたお金で小さな不動産を購入して第三者に賃貸していました。金融に頼らなくても購入出来る不動産あります。
昨今では町内会で情報を集めるのではなく、ネットでの情報収集が主になってきています。町内会の情報収集は地域の不動産屋さんにお任せする。時間があればネットでの情報収集する。
で、どうしたの
この組み合わせで不動産を探すことができます。探せば意外にあるものです。
僕の例として、購入価格４００万円の不動産あります。築古の一軒家です。この物件には店子が住んでいました。家賃１０万円。駐車場なしで割と駅近です。
ただ、再建築不可の物件です。大まかな利回りは１０万円✕１２ヶ月＝１２０万円。これを買値の４００万円で割ると３０％になります。約３年から４年で元が取れます。
この規模なら、全額融資に頼っても精神的、金銭的に負担は少ないでしょう。仮に１０年返済としてもざっくり月当たりの返済額は４万円弱です。家賃１０万円との差額は６万円になります。つまり年間当たりのキャッシュフローは７２万円になります。
こんな感じの物件を何件か所有すると普通の人ならお給料の額を超えます。これらのお金をキープしてさらに再投資するのが不動産投資の醍醐味でもあります。扱える物件の範囲が広がります。今まで手が出せない物件にも手が出せるようになります。
別の側面から考察してみます
世間では悪評高い感じのサブリース契約。どうやら悪評高い感じにしているのはサブリースしてもらっている側から見たサブリース屋さんですね。
で、どうするの
火中の栗を拾う心境でサブリース屋さんになってみるのも良いかもしれません。
僕もサブリースをしています。これが、ま、一銭も必要ありません。
店子を見つけてくる営業力があればお金は一銭も必要ないことを試してみたくサブリースをしてみました。このサブリース契約の肝を少し。
- 不動産所有者との賃貸借契約でこの不動産を転貸することを明記する
- 不動産を借りる家賃と不動産を貸す家賃の相場観が必要です
転貸を不動産所有者が承認してくれると後は細かなことは必要ないです。重要と思うのは、家賃と保証金の相場観でしょう。
簡単な流れを記載します。記載するまでもないですが。
不動産所有者→僕→店子
不動産所有者から僕が借りて店子に転貸する。
この場合の家賃の考え方ですが、僕はだいたい借りた家賃の２倍ぐらいの家賃で店子に賃貸しています。
つまり家賃１０万円で借りると家賃２０万円で店子に貸している。
保証金はすべて３ヶ月分としています。敷金礼金なしにしています。
上記の例ですと、僕が店子から保証金は家賃の３ヶ月分の２０万円✕３ヶ月＝６０万円を預かる。
僕は不動産所有者に保証金家賃の３ヶ月分の１０万円✕３ヶ月＝３０万円を預ける。
差し引き何と僕の手元には３０万円のキャッシュが残る。これ不思議でしょう。ま、不思議でも何でもないですが。この相場観をつくることがサブリース屋の面白い処です。
この手持ち現金３０万円をしばらくの運転資金にする。
で、おそらく２ヶ月目ぐらいから毎月家賃差額の１０万円を得ることが出来る。なぜなら最初の１ヶ月目は日割り計算するとか細かいことがありますからね。店子が送金先を間違えるとか。最初の１ヶ月は慎重にしています。
まとめ
不動産投資というとお金持ち感がありますが、現実はそうでもない。
金があればあるなりに、金がなければないなりに何とかなるものです。
