不動産投資【住宅ローンは使えるのか。住宅ローンは住宅の為のローンです】

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  • 著者 大賀 信幸
  • カテゴリー 不動産投資

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　住宅ローン

結論すると住宅ローンで住宅以外の目的ではローンは組めません。では賃貸住宅のローンは組めるのかとなりますが、賃貸を目的とした住宅のローンも住宅ローンでは組めません。

あくまで自身が住むための住宅ローンのローンです。とするなら親の為に住宅ローンは組めないのか。この条件ではローンは組めます。

またはセカンドハウスも住宅ローン組めます。しかしその場合、住宅ローン控除は使えない可能性があります。

で、どうなるの

住宅ローンのあれこれを一覧にしてみます。

  1. 収入に対して割と多めなローンが組める
  2. 金利が商業融資などよりも安価である
  3. 住宅ローン控除が使える
  4. フラット３５のように長期間固定金利選択出来る
  5. 住宅性能が一定条件を満たしていれば金利などローン条件が有利になる
  6. 収入の証明が最短で４ヶ月あればこと足りる場合がある
  7. 各金融機関ごとに審査基準の差異がある

1. 収入に対して割と多めなローンが組める

普通に商業用のローンであれば収入に対しての事業計画などを提出する必要があります。住宅ローンの場合はこれらと比べても多めな融資を得ることができます。

概算では年収４００万円では住宅ローンは３０００万円ぐらいです。これらの詳細は金融期間ごとに違いがあります。フラット３５では同じ年収４００万円で４０００万円弱の住宅ローンが組めます。

2.金利が商業融資などよりも安価である

商業用融資の金利は昨今では１％前後です。しかし住宅ローンは変動金利では０．５％を下回るものもあります。

3.住宅ローン控除が使える

商業用融資する場合、金利分は全額経費扱いになります。例えば１億円借りて金利２％とすると１億円✕２％＝２００万円となります。経費扱いできます。

また商業融資で不動産を購入すると、その不動産が土地以外の場合、つまり建物や構築物、設備などの場合は減価償却費が認められています。

これらに対して住宅ローンは金利は経費扱いにはなりません。住宅の減価償却費も認められていません。その代わりという訳ではないでしょうが、住宅ローン控除が設けられています。住宅ローン残高の１％が１０年間です。

4.フラット３５のように長期間固定金利選択出来る

住宅ローンは大きく分けて、フラット３５とフラット３５以外になります。フラット３５は住宅金融支援機構と一般の金融機関が提携している住宅ローンです。

特徴は表記にもありますように３５年間金利がフラットであることです。昨今では１％ぐらいですから現在フラット３５で契約すると１％の金利が３５年間続きます。

これに対して一般の金融機関では普通は３５年間もの長期では借入できません。概ね２０年間が最長です。金融機関ごとに条件に差異があります。

5.住宅性能が一定条件を満たしていれば金利などローン条件が有利になる

住宅には住宅性能表示制度というのがありまして、住宅の性能を表示しています。例えば環境に対してどうなのかとか。構造的に丈夫なのかとか。これらの条件を満たし手入れば住宅ローンの借入条件が有利になります。

6.各金融機関ごとに審査基準の差異がある

住宅ローンは金融機関ごとに条件に差異があります。これが大前提です。ゆえにある金融機関では住宅ローン審査に通らなかったけれども、別の金融機関ではオッケーが出たとか普通にあります。

住宅ローンの場合は住宅ローン審査に通らなかった理由を公開しません。ゆえに想像でしかないのです。例えば既婚が条件であったりします。学校では職業に貴賎なしと習いますが、金を借りるには貴賎おおありです。

住宅ローン審査の通らなかったから諦めるのではなく、いろいろな金融機関に当たってみてください。

7.収入の証明が最短で４ヶ月あればこと足りる場合がある

上記、6.とも関連するのですが、金融機関ごとに融資基準が違うのです。僕が直接見聞きした中では、公務員の事例では勤務実績ゼロで住宅ローン審査の通った例あります。４ヶ月の勤務実績があれば勤務実績と見なされる場合もあります。

これらの条件があるのが住宅ローンです。

で、どうしたの

住宅ローンで住宅を購入して機嫌よく家族で住んでいた。急に転勤の必要があった。家族で引越しをすることを決めた。

これも良くある話です。この場合は住宅ローンで購入した自身の住宅は空き家になります。これを賃貸することは可能なのかと言う問題になります。賃貸する前に売却することは可能なのかという問題にも突き当ります。

先ずは、住宅ローンで購入した住宅を転勤などの理由で賃貸する場合の可能性は大いにあります。賃貸する場合は住宅ローン会社に報告義務はあります。これ確認必要です。

この場合、家賃収入を得ることになります。確定申告も必要になります。家賃収入を得た時点でこの住宅は不動産投資物件になりますから、火災保険料や減価償却費は認められます。修繕費用も経費処理できます。

では売却はどうなのか。これは住宅ローン残高によります。売却価格が住宅ローン残高より高い場合はそのまま売却できます。逆の場合は、足りない分の金銭をどこからか持ってこなくてはなりません。この足りない金銭をローンというのは一般的には無理があります。

で、どうするの

作為的に住宅ローンで不動産投資物件を購入するのはルール違反である。しかし転勤などに伴う場合はこの限りではない場合がある。ここらへんの表記が難しいです。

まとめ

住宅ローンは殆どメリットばかりに僕は思います。ローンの返済期間が長い。金利が安い。融資基準が甘い。しかし、住宅ローンで不動産投資物件を購入することは出来ません。場合によれば可能ではあります。