大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 魅力
何というても僕思うに、長期投資が出来ることだと思います。まさか不動産投資で短期投資をされている人少ないと思います。転売とか地上げとか言うてもある程度の期間は必要です。
僕が観察してきた不動産投資の短期投資の例を記載します。
登場人物として、
- 売り主
- 仲介不動産屋さん
- 買い主
- 金主
僕は個人的にこの中で仲介の不動産屋さんと金主を知っていました。先ず、仲介の不動産屋さんは売り主を見つけてきます。これは普通に見つけてきます。
次に、買い主を見つけてきます。この場合も普通に見つけてきます。普通は、この状態で売り主と買い主を仲介するのが仲介不動産屋さんの仕事です。
そして仲介不動産屋さんの報酬は、売り主から３％と買い主であるエンドユーザーから３％です。これにあれこれありますが、だいたい合計して物件価格の６％が仲介手数料になります。
ここまでは、普通に不動産の取引として成り立ちます。
ここからなんですが。
ここに金主が入ってきます。具体的にどうするかと言いますと、
普通は、
- 売り主→買い主
となり、この売り主と買い主の間に仲介として不動産屋さんが入ります。売り主買い主から双方３％づつ仲介手数料を受け取ります。
今回の短期売買では、
- 売り主→金主→買い主
となります。間に入ってお金のリスクを取っているのは、金主です。金主がお金を出し、一旦この売り主から買取ります。そして金主の名義にします。この場合、仲介不動産屋さんは売り主と金主からそれぞれ３％づつの仲介手数料を受け取ります。
なおかつ、金主から買い主へ売買するわけですから、再度金主から３％と買い主から３％を仲介手数料として受け取ります。これ、合法です。
で、仲介不動産屋さんは合計物件価格の３＋３＋３＋３＝１２％の仲介手数料になります。不動産を売買するということは、当然名義も変更されます。
不動産の場合は、仲介手数料の他に、登記するために登録免許税が必要です。なおかつ不動産取得税も必要です。なおかつ不動産を維持するには固定資産税、都市計画税も必要です。尚且登記する場合には上記税金の他に司法書士の先生に手数料を仕払はなければなりません。
こんな経費を使ってなぜ、間に金主を入れるのか。それは、不動産屋さんは普通の仲介手数料以上を求めるからです。
では、なぜ金主はそれらを分かって間にお金のリスクを背負って入るのか。それは短期売買で利益が出るからです。仲介不動産屋さんが売り主を見つけてきた。次に買い主つまりエンドユーザーを見つけてきた。
その間に入って普通の商品の粗利のように土地に利益をのせて販売する為です。仲介手数料だけでは最大６％の商いにしかならないものが、上記の方法では仲介手数料だけでその倍額の１２％になります。
間に入っている金主もリスク以上の利益を確保していました。僕の観察した事例では物件価格の３０％ぐらいの粗利益を得ていました。
これだけ得られるのであれば、金主にしてみれば仲介手数料や司法書士の手数料、登録免許税、不動産取得税などを支払っても爆利を得ることができます。
ここで疑問が生じます。ではなぜ、仲介不動産屋さんが自分でこの土地を購入しないのか。そして自分の名義で買い主であるエンドユーザーに販売しないのか。
ここが不思議なのですが、仲介不動産屋さんはリスクを取りたくないのです。僕もこの図式をはじめて観察したときに、なぜと思ったのです。
なぜ、仲介不動産屋さんはリクスを取らないのか。その後僕もいろいろな業者さんとかを観察したのですが、どうやらこれは性分のように思います。売買のリスクは取らずに仲介手数料だけ得る仲介不動産屋さんと、仲介みたいな面倒なことはしなくて、金だけ出して名義変更だけする金主がいることを発見しました。
性分と言いますか、性格と言いますか。文系と理系と言いますか。どうやら分野が違う感じなのです。画家と音楽家ぐらいの違いはあるような気がします。
で、どうなるの
しかし今記載した不動産での短期売買は日常的ではありません。
上記を読むだけでも何だか普通から外れているように感じます。僕もこの事例を観察していて普通から外れているビジネスのような感じがしました。
で、どうしたの
実際の不動産投資は、物件を得てその物件から家賃収入を得ることで成り立っています。物件を購入する資金を金融機関から借入に頼る場合は、その家賃収入から返済出来るのです。
不動産投資の魅力は長期的に安定して家賃収入を得る事ができることです。
で、どうするの
不動産投資の魅力を最大化するには不動産投資の計画段階から長期投資目線で事業を見据えることです。決して不動産投資で短期売買はいけないことではないですが、なんだか無理があるように僕は思います。
まとめ
不動産投資の魅力は長期投資です。長期に安定して家賃収入を得ることが出来ます。これ理想系です。この長期間安定して家賃収入を得ることが出来るようにする為に、不動産投資の事業計画は念入りにすべきだと思います。
