不動産投資【一戸建てにはどんなリスクがあるのかなぁ。あまりないと思いますが。。。これだけは必須です】

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  • 著者 大賀 信幸
  • カテゴリー 不動産投資

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　リスク　一戸建て

結論として、一戸建て特有のリスクってないような感じです。あえて記載するならその立地と建築確認申請時でしょうか。

で、どうなるの

想定できるリスクを一覧にしてみます。

  1. 地盤
  2. 基礎
  3. 構造体
  4. 再建築不可　前面道路　接道
  5. 建築確認申請時　旧耐震基準　新耐震基準　アスベスト
  6. 立地　崖地　切土　盛土

で、どうしたの

細かなことを書き出すと専門書みたいになりますので概略だけでも。

1.地盤

一から建築する場合は地盤調査をすることがあります。しない場合も多いかもしれません。地域の工務店とか建築工事会社はだいたいの地盤の状況を知り得ている場合が多いのです。高層ビルや階高２０メートルを超えるビルなどは地盤調査必須ですが、普通の木造２階建てぐらいの建築物では地盤調査はあまり行いません。

ましてや１階平屋では殆ど地盤調査はしないでしょう。しかし僕の経験した例では大阪南港で埋立地があります。この埋め立ては戦前に行われたとのこと。縁があってこの大阪南港に１階平屋建ての倉庫を建築したことあります。１階建てですからその地盤はこの倉庫の自重に対して踏ん張るだけです。しかし地盤調査をした結果、まったくもって地盤が想定する耐力を有していませんでした。いろいろな工法があるなかで、地盤改良をしました。これは地面を一度掘り起こし地盤改良材を入れて埋め戻す方法です。

別の方策では、杭を打つとか。この杭も岩盤まで打ち込むと、大阪の場合は地下３０メートルぐらい下に岩盤がありますから杭の費用だけで大変なことになります。これらの場合は摩擦杭というて、岩盤まで杭を打たなく、地盤との摩擦で杭を支持する方策を取ります。

不動産投資物件を選定する場合、建物だけではなく地盤の様子も確認してください。これらは建築確認申請書類に記載されています。

2.基礎

木造建築物を想定すると、布基礎とベタ基礎があります。布基礎はどちらかというと古い建築物に採用されている印象があります。ベタ基礎は１９９５年の阪神淡路大震災後に多く採用されています。

一般的にベタ基礎は基礎面全体で建物を支えている形になりますので地震に強いとされています。しかしこれも地盤が崩れない想定です。地盤の件は、この１．をご参考にしてください。

これらも建築確認申請書類を確認してください。

3.構造体

戸建てには、一般的に、

  • 木造
  • 鉄骨造
  • 鉄筋コンクリート造

があります。

一戸建てに多いのは木造でしょう。

木造

木造在来工法と２✕４壁工法が存在します。木造在来工法は柱と梁で構造体を支持しているように見えますが、実は壁で構造体を構成しています。ゆえに構造的には２✕４壁工法と同一です。ゆえにリフォームなどで柱や梁と同じく壁をぶち壊すようなことは専門家に判断してもらってください。

不動産投資物件として選定する場合、木造建築物は床下のシロアリなどを確認してください。

鉄骨造

鉄骨の柱と梁で構成されています。ラーメン工法で構成されています。ラーメン工法とは単純に柱と梁で構成された構造物です。ゆえに大空間が取れます。

懸念事項は、鉄は思いの他熱に弱い。ゆえに耐火建築物にする必要がある地域では、鉄骨の廻に耐火被覆をしなければなりません。ここ少し詳しく記載します。

地図上に行政が防火地域とされている地域の建築物は耐火建築物でなければならないと建築基準法にあります。耐火建築物の定義のひとつに鉄骨造の場合は耐火被覆があります。

この耐火被覆ですが、発がん物質が問題になったアスベストが過去に施工された建築物に含まれていました。ゆえに投資不動産を選定する場合、アスベストの有無を確認してください。

鉄筋コンクリート造

リフォームや改装がしにくいのは鉄筋コンクリート造でしょう。コンセントの位置かえるだけでも大変です。ネットの配線を後付でするなんてことだけでも難儀な場合があります。

構造体の中では一番強いとされています。しかし法隆寺は木造で１３００年以上存在しています。鉄筋コンクリート造でこれ程の長い歴史は存在しません。ピラミッドはどうやねんと突っ込まれそうですが、あれは鉄筋コンクリート造ではなく石積みです。日本は地震国ですので建築基準法では石積みは認められていません。ちなみに法隆寺の五重塔も現在の建築基準法では認められていません。なぜなら掘っ建てですから。ゆえに、普通に今五重塔を建築すると違法建築物になります。これらを回避するために、建築基準法では大臣認定が認められています。国土交通大臣が許可を出せば建築出来る法律です。

構造体で先入観を持つのではなく、ご自分の目で確かめることをお薦めします。または、専門の建築士に依頼するのも良いでしょう。

4.再建築不可　前面道路　接道

一戸建て建築物によれば、再建築不可といいまして、一旦壊して新築できない場所が存在します。具体的には建築には基準時という考え方があります。その建築物が建築されたときの法律を遵守するという考え方です。

例えば、１９４０年には合法でも２０２０年では違法という地域や場所が存在します。前面道路の幅や接道にも関連します。

再建築不可の建築物というのは、現在の建築基準法には合致しない物件です。しかし存在している限り違法とは言い切れない建築物です。しかししかし合法とも言い切れないのです。

不動産投資物件を選定する場合は、これらも確認してください。古い建物ですので建築確認申請書類が紛失されている場合もあります。これらの場合は仲介の不動産屋さんから受ける重要事項説明を確認してください。

再建築不可の建築物であっても再建築できる可能性も存在します。すべてではないですが。

5.建築確認申請時　旧耐震基準　新耐震基準

1.から4.まで記載しました。多くに建築確認申請書類の話が出ました。特に注意してもらいたいのは１９７０年の旧耐震基準。１９８１年の新耐震基準です。これらを確認してください。

6.立地　崖地　切土　盛土

誰が見ても崖地は崩れそうです。切土というて、土を切出して平地を造っている場所あります。盛土というて、土を盛って平地を造っている場所あります。これらを選定しないことです。いつか崩れます。

で、どうするの

上記したようなことを確認すると不動産投資の一戸建てのリスクは相当減るように思います。

まとめ

不動産投資で一戸建てのリスクは僕、一戸建てであるからリスクであるとは思えません。まずは、その建築物が建築されている場所と建築された年月日を調べることでしょう。

それらは普通建築確認申請書類に記載されています。物件が古く建築確認申請書類が紛失されているような場合は仲介の不動産屋さんの重要事項説明を再度確認してみてくださいね。

それと、火災保険は必須です。地震保険はそのときの状況により判断すべきです。