大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 リスク 種類
２０１１，３，１１の東日本大震災の後、ヒューマンエラーという言葉が流行りました。同名の楽曲も出ました。
ヒューマンエラー
人間の行為が原因で、思わぬ結果を引き起こす行為をいいます。人為的ミスとも呼ばれています。ヒューマンエラーの要因は、認知ミスや違判断、忘却、操作ミスなどが考えられます。企業はエラーを起こしてしまった従業員を責めるのではなく、人間にはミスはつきものであるという前提のもと、安全対策を講じる必要があります。
出典 人事労務用語辞典
不動産投資では、どの部分がヒューマンエラーになるのかを検証してみます。
- 投資不動産選定
- 金融機関関連
- 管理
- 売却
- 天災
で、どうなるの
どの部分がヒューマンエラーなのか。
1.投資不動産選定
調子の良い時は何を選定してもうまくいくものです。平時は大丈夫です。問題は有事の時に難しい判断が求められるように思います。
東日本大震災では、地震が起きた。これは仕方がない。その時にどのような判断をするのか。結果論として、高台に逃げるのが善手であったように思います。しかし誰もが津波を経験していない。いかに未来を予期して行動するか。それを瞬時には出来るか否か。
結局、高台に逃げなかったことをヒューマンエラーするとあまりにも切ないです。教訓として、事前に地震が起きれば高台に逃げると伝え続けることが最善手でしょう。昔の人はこれらを神話や言い伝えとして後世に残しています。時代がかわり、言い伝えとか神話を知る人が居なくなりました。
投資不動産の選定ですが、最初から採算に合わない不動産を選定している人がいます。最初から採算に合わない不動産を選択しないことを言い伝えとして残すべきだと思います。
2.金融機関関連
金融機関から借り入れする場合は、金利は低い方が良いに決まっています。借り入れ金額は自身の信用と物件の担保価値、金融機関のそのときの方針で決まります。
とするなら、自身の判断が出来る部分は、借入金の額と返済期間になります。借入金額は手元資金との相対になります。
3.管理
管理にも店子を管理する管理と、不動産として土地や建物を管理する管理があります。ちなみに雑談ですが、建築物を設計監理する監理はこんな字をかきます。管理と差異をつけています。プロ野球の監督の監ですね。なんとなく管理と監理の違いが表現できているように思います。
店子の管理というても店子も普通に家賃を支払い、普通にトラブルなく契約を継続すれば問題なしです。問題があるとするなら家賃の不払いとか。賃貸借物件での人間関係がこじれるとかが想定できます。
不動産そのものの管理としては、大規模修繕工事とか。日々の清掃とか。トイレ、給湯器などの不動産の設備の管理になります。設備が経年によって壊れたとか。
4.売却
売却判断は相当難しいように思います。僕はまったく不得意です。しかし世の中には売却や転売を得意にしている人たちいます。とても僕では敵わないです。
5.天災
地震が起きた。どうするのか。
で、どうしたの
僕なりの回答を記載します。
これらの判断で僕は今の処、何とか不動産投資を続けることが出来ています。
1.投資不動産選定
不動産の選定って難しく考えると難しいです。簡単には考えること出来ないようにも思います。不動産を選定するのですから不動産ばかりに視点がいくのも仕方がないです。
視点をあえてかえてみるのはどうでしょう。不動産を選ぶのに不動産以外の視点で不動産をみてみる。具体的には投資家それぞれの信用力や手持ち資金も違います。一般論では語れない感じもします。
しかし絶対な法則があるように僕は思います。不動産を選定するに至って絶対法則は何か。それは毎月毎年のキャッシュフローがプラスになることです。
よく、今はマイナスでも将来はプラスになりますよなんてめでたいこと言うてる人達います。この今はマイナスでもの部分こそがヒューマンエラーだと僕は思います。
2.金融機関関連
借入金額の上限と金利は金融機関が決めます。投資家が判断出来るのは借入金額と返済期間です。可能であれば借入金額は少なめに、返済期間は長めにするのが最大のリスクヘッジであるとは思います。この判断をすることによって、キャッシュフローがプラスになり易いのです。
しかし借入金額を少なめにすると手元資金が減ります。これは有事のときには致命傷になりかねません。なぜなら最大のリスクヘッジは手元資金ですからね。しかし手元資金ばかり多くしていては投資になりません。
僕の場合は借入金を多めに借りて返済期間を長く設定しています。これでキャッシュフローがプラスになるか否かを投資判断としています。当然、この状態でキャッシュフローがマイナスならヒューマンエラーです。
3.管理
店子の家賃不払いのトラブルなどは、昨今では家賃保証会社と契約するか、保証金を頂くことでリスクヘッジができます。保証人をお願いする場合もあります。これらの方策でトラブルになる前に、契約段階でリスクは防ぐことが出来ます。契約前にリスクヘッジをしていないのはヒューマンエラーです。
不動産の管理としては、経年による劣化に集約されると思います。すべてにお金で解決できますからね。とするなら事業計画に最初からこれらを加味しておくことでリスクヘッジになります。
4.売却
もし売却でリスクの伴うミスをするような場合は、１００％ヒューマンエラーだと思います。
5.天災
天災は仕方がないです。しかしもともと危ないとされている崖地や切土、盛土などの場所を選択したとするならそれはヒューマンエラーです。
また、新耐震基準に適合していない建築物を選択するのもヒューマンエラーです。
で、どうするの
どうやら、天災も含めて不動産投資のリスクの種類の殆どは人の判断ミスのように思います。天災は避けることができないけれども、天災の場合に被害を被るような場所を選択しない。火災保険を含む保険は必須です。保険に入らないのもヒューマンエラーです。
まとめ
不動産投資のリスクの種類としては、２つあります。ひとつは天災です。もうひとつは人的判断のミスです。ヒューマンエラーです。天災とて人間の判断次第で殆どリスクは回避できます。
