大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 割りに合わない
例えば、真夏に一日中表で立ち仕事のアルバイトがあったとします。時給１０００円。最低賃金は満たしているかもしれませんが、割に合いません。
例えば、真冬にウーバーイーツの仕事があったとします。一日中時間を取られて日当にして５０００円では割に合いません。ウーバーイーツの場合はしてみなくては、いくらになるか分からない処がありますが。ただ、一日５０００円を体験すれば次の日はやめることも可能です。
アルバイトの仕事もウーバーイーツの仕事も仕事を始める前に一応どのような仕事か想像しますよね。これが、不動産投資の場合に想像しない人います。
例えば戸建て賃貸を行おうとします。戸建てを探します。地の利を生かして自身の住んでいる地域の戸建て賃貸を探すもよし。
人気エリアとされている地域の戸建てを探すのもよし。いい物件が見つかりました。購入する。購入した後は自身でリフォームする。
このリフォームが楽しみという投資家もいます。昨今ではホームセンターが充実していますのでプロ仕様の道具も素材も販売されています。
小ロットでも購入することができます。プロの職人さんも同じホームセンターで仕入れたりされています。
自身で水回りをリフォームする計画を立てる。先ずはキッチンを取り替えてみる。上水下水の確認をする。大丈夫のようであれば、既存キッチンを取り外す。ゴミの問題は地域の行政に相談してみる。地域の民間の産業廃棄物業者に相談しても良い。
同時にトイレもすべて新品にする。ウォシュレットも取り付ける。洗面台も新品にする。色の調子もイメージに合わせる。
ここまで触ったら、床材も新品にしたくなる。フローリングを張り替える。壁紙も張り替える。電灯も取り替える。
外壁も塗り替える。雨戸も付け替える。玄関ドアも新品にする。お風呂もユニットバスに取り替える。屋根も葺き替える。
リフォームは完璧になりました。あとは店子を付けるだけ。駅前の賃貸専門の不動産屋さんに声をかけて、リフォームした戸建ての写真撮影と条件づけをする。
家賃７万円、保証金３ヶ月分。店子が付いた。あれれ、まったく採算が合わないなぁ。多分不動産投資で採算が合わないと嘆く投資家はこのようなことをしていると思います。
で、どうなるの
別の例では、都心の新築のワンルームマンションを不動産投資物件として購入する。価格は２０００万円を超えています。
この２０００万円の区分所有のワンルームマンションを３５年ローンで購入します。概算で月々８万円ぐらいのローン返済額になります。
この他に月々のマンションの管理費用と修繕積立金が必要です。結局これらの費用は２万円ぐらいかかりそうです。
なおかつ固定資産税、都市計画税が毎年必要です。これらは年間５万円から１０万円はします。この費用に対して家賃収入は多くても１０万円ぐらいです。ワンルームマンションですからね。ひょっとしたら家賃収入は１０万円もないかもしれません。
で、どうしたの
上記戸建て賃貸の例も、区分所有のワンルームマンションの例もおそらく物件の選定や物件のリフォームの判断が間違っているように思います。どこが間違っているのでしょう。
戸建て
戸建てを購入する処ですでに間違いの元があったようにも想像できます。リフォーム費用を入れてどれぐらい投資出来るのかを周辺家賃相場から逆算して、投資金額を決めるべきです。
周辺家賃相場が例えば７万円であるとするなら、年間では８４万円になります。概算で１０％利回りを得ようとすると、８４０万円で戸建て購入とリフォーム費用を抑えなければなりません。
とするなら、だいたい６００万円ぐらいで戸建てを購入して２００万円ぐらいまででリフォームを完成させる。予備費を４０万円ぐらいみておく。
区分所有ワンルームマンション
これも同じ考えです。周辺家賃相場を観察する。調査する。例えば周辺家賃相場が８万円であったとします。年間では９６万円。１０％利回りがあるとして、９６０万円で区分所有のワンルームマンションを得なくてはなりません。
上記の場合でしたら、２０００万円ですから約２倍していますね。採算は合わないはずです。区分所有の場合はこれ以外に管理費用や修繕積立金が必要です。
で、どうする
投資用不動産を購入する前に投資対象の不動産をよく調べてみることだと思います。調べるというよりも選定する必要があります。一瞬条件に合うような不動産はないように見えます。しかし探せばあるものですよ。
現実に不動産投資家は毎日定点観測して、まじめに誠実に不動産を選定しています。僕も見習いたいぐらいです。
まとめ
不動産投資で割りに合わないというている人います。割りに合わないのは割りに合わない不動産に投資をしているからです。
割りに合う不動産を探して不動産投資をすると、不動産投資は割に合いますよ。お試しあれ。
