大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 やめる方法
未来は見えないから、駄目ならやり直す。殆どのパターンはこの繰り返しではないのかなぁ。これは投資に限ったことではなくて、例えば将棋とか囲碁でも同じ。手を打って間違いなら、先ずは間違いと負けを認めて次の勝負に出る。どこで間違えたかを検証し仮説を立てる。次から間違えなくする。この繰り返し。
僕が弾く下手なギターも同じ。しかし下手すぎてやり直しどころではないですが。知人では大学受験の為に数年間浪人して夢を果たせたひともいますが、夢やぶれたひともいる。
弁護士の先生になる為に１０年間ぐらい司法試験に挑戦し夢果たせた先生もいます。夢果たせたひとは幸運ですが、夢やぶれたひとはどうなるかってことなんです。次の目標を決めて進めば良いだけと僕は思います。
株式投資などでは損切りって言葉があります。含み損が膨らんできた。どうするってことです。この損を許容するのか。損を覚悟するのか。そして、損を確定するのか。損を確定させて次の投資に向かう。
しかし不動産投資に限れば損切り問題は相当大きなことになります。
で、どうなるの
なぜだか僕への相談で一番多いのはこの不動産やめる問題かもしれません。僕も不動産投資を自身で行い、このやめどきをいつも意識しています。
僕は不動産投資をやめる気持ちはまるでないのですが。僕以外のひとも同じように不動産投資をやめる気はさらさらない。しかし、採算が合わなくてやめざるを得ない。こんな状況で僕に相談にみえる。
書き出すときりがないのですが例えば、所有権 自宅兼店舗の話です。
で、どうしたの
１階店舗で上階は住居って物件でした。住宅ローンではなく事業ローンでお金を借りている案件でした。借りている相手は事業組合です。事業の他のローン返済もあり、すべてのローンの返済が滞っていました。
事業組合は返済をせまります。僕への相談者はそんなお金ないと言います。それはそうですよね。お金を返済出来るのであれば相談なんかしません。
このまま時間が経過するとおそらく破産になります。この不動産に事業組合は抵当権設定しているので当然競売になります。
競売になれば、店舗と住宅を手放さなければなりません。ここ、結局破産して損切りってパターンです。しかし破産してからも生活せねばなりません。
破産しても住む家必要です。困ります。この家を手放すだけでは損切りにはならない処に難儀があるのです。
ここで僕が考えたのは競売ではなく、任意売却です。読んで字のごとく任意に売却するのです。誰にいくらで売却ってことになります。
ここからが交渉次第の処があります。まず、誰に売却するのかってことですが、これは人脈をたどってこの不動産を購入してくれる人を探します。または購入してくれる会社です。
そして条件を付けます。この不動産を購入してください。そしてそのまま、この不動産を元の所有者に賃貸してください。そして破産して５年ぐらいしてから元の所有者に転売してください。
この３つの条件に同意してくれる購入者を見つけます。探せばあるものですよ。またはこんなことを専門に仕事としている業者もあります。
ここで、誰に買ってもらうかは解決しました。次はいくらで売却するのかって問題です。これは金を貸している債権者との交渉になります。ローン残債や今までの経緯から逆算してなるべく安価な価格で交渉してみます。
交渉相手も競売までいくと時間もかかるし回収も遠くなる。それよりも任意売却で手近に済まそうという意志も働きます。
こんな思惑のぶつかり合いで価格が決まります。次は、この不動産をいくらで元の所有者に賃貸するかってことですが。これは、購入者との交渉になります。だいたい購入金額の５％から１０％ぐらいが年間家賃になります。
最後に購入者から元の所有者に転売されるときの不動産価格ですが、これはだいたい、この不動産を任意売却で購入した価格の２０％増しぐらいで交渉が成り立つ場合が多いです。
つまりローン残債が例えば１５００万円あったとすると、１５００万円ぐらいで任意売却します。金融機関も損はありません。今まで金利ももらっているのですからね。
これを任意売却で購入した第三者が元の所有者に購入額１５００万円の１０％の年間家賃１５０万円で賃貸します。つまり、月家賃が１２万円ぐらいですね。
そして、最後にこの１５００万円で任意売却された不動産を２０％増しの１８００万円ぐらいで、元の所有者に転売します。これで最小の損切りで最大の益を得たことになります。
ここからが魔法のような話なのですが、破産してから５年も経つと住宅ローンが組めるようになります。当然まっとうな仕事をして所得があればの話ですが。
で、１８００万円の元所有していた不動産を３０年ぐらいの住宅ローンで買い取ると月々の住宅ローンの返済は６万円ぐらいになります。魔法みたいでしょう。これなら返済できるでしょう。
なおかつ、この不動産を購入してくれた第三者は５年分の家賃収入１５０万円✕５年間＝４５０万円と買値１５００万円の２０％の１５００万円✕２０％＝３００万円。合計４５０万円プラス３００万円＝７５０万円もの収入になります。誰も損しません。ただ、時間が掛かります。
で、どうするの
あきらめないことです。損切りは仕方がないですが、損をしても生活を最優先に判断するのが最善手だと思います。
まとめ
不動産投資をやめる方法として、どうしても抜き差しならないときは破産も覚悟しなければなりません。しかし破産しても生活を最優先すべきです。競売か任意売却かって選択になります。
