大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 リスク 比較
株式投資とのリスクの比較してもあまり意味がないような感じがします。なぜなら、スポーツに例えるとまったく競技が違うからです。
サッカー選手と水泳選手ぐらい違います。彼らのリスクを比較しても意味がないと僕は思います。
では、何と比べてのリスクなのか。不動産投資の中でのリスクの比較をしてみます。
項目として、一覧します。
- 物件選定
- 不動産売買契約
- 金銭消費貸借契約
- 登記
- 賃貸借契約
- 管理
- 税金
で、どうなるの
それぞれに詳細を記載います。
1.物件選定
先ずは、選ぶ。これに尽きます。不動産投資の方針を具現化したものだと思います。事業を想像し、この事業計画に則って事業計画構想に合致する不動産を選定します。
2.不動産売買契約
物件が選定出来たら次は売買契約締結です。ここでは売買としました。他には借地権などがあります。これらは借地権契約になります。所有権ではありません。
3.金銭消費貸借契約
不動産を得るのに、手元資金で購入することもありますが、金融機関から借り入れをする場合もあります。借り入れをする場合は金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。この契約書には借入金額、金利、返済期間、毎月の返済額などが記載されています。
4.登記
不動産が自身の所有になる。登記をします。普通は司法書士の先生に依頼します。
5.賃貸借契約
不動産を得た。次はこの不動産を第三者に賃貸します。ゆえに店子との賃貸借契約を締結します。不動産投資のキャッシュポイントです。
6.管理
植物も水を与えなければ枯れます。不動産も同じで管理しなければ枯れます。必ず管理が必要です。
7.税金
登録免許税も不動産取得税も支払ったのにまだ税金が必要なのか。必要です。固定資産税と都市計画税です。所有するのに税金が必要です。
で、どうしたの
それぞれのリスクのポイントと比較です。
1.物件選定
人気の地域の物件は値段が高い。人気のない地域の物件は値段が安い。しかし人気がないので店子付けに時間がかかる。または家賃が極端に安い。
つまり、人気地域を選択するか人気のない地域を選択するか。 ここリスクの比較の部分です。
住居系は競争が激しそうです。どの街にも賃貸マンションや賃貸アパートあります。戸建て賃貸も存在します。しかし倉庫って意外に見かけません。事務所ビルは駅前には必須です。
とするなら、住居系を選択するのか、工業系を選択するのか、商業系を選択するのか。ここリスクの比較の部分です。
2.不動産売買契約
不動産売買契約には比較検討の部分はないとは思います。しかし、不動産売買契約に至るまでの過程にリスクの比較検討の部分があります。
なぜなら、不動産を選定する過程で仲介に入ってもらう仲介業者の力に相当の差異があるからです。彼らが持っている情報量の差とでもいうのでしょうか。情報量の多い仲介業者と情報量の少ない仲介業者。ここリスクの比較の部分です。
3.金銭消費貸借契約
金を借りる金融機関の選定にもリスクの比較の部分があります。普通に、金融機関がかわると金融条件がまったく違います。金利、返済期間、借入金額。そもそも金融する、金融しないなど根底から金融の条件が変わります。金融機関選定がリスクの比較の部分です。
4.登記
登記ではリスクはまず、発生しません。しいていうのなら登記を専門にしている司法書士の先生の差異により、こちらが受け取る情報の差が出ます。
具体的には、次の物件の情報や、金融機関の情報を与えてくださいます。可能であれば、情報を与えてくださる使用書士の先生に仕事を依頼すべきでしょう。情報の差をリスクとするなら、ここリスクの比較の部分です。
5.賃貸借契約
賃貸借契約に至るまでに、仲介業者の差異により、客付けが上手な業者さんとそうでない業者さんがいます。ここリスクの比較の部分です。客付けが上手でない業者さんですと賃貸経営が成り立たなくなります。
6.管理
管理は必要です。しかし不動産投資歴が浅い人ほど管理を重要視していない傾向があるように観察できます。管理に力を入れる、入れない。管理に力を入れないこと＝リスクになり得ます。なぜなら、店子が付かなくなるから。ここリスクの比較の部分です。
7.税金
固定資産税と市街化地域では都市計画税は必要です。物件取得に消費税を支払ったと思うのです。場合によればこの物件取得の消費税が還付される可能性があります。税理士の先生の知識量によると思うのです。ここリスクの比較の部分です。
で、どうするの
上記リスクの比較の部分で、リスクとリワードの塩梅を各自不動産投資家は考えています。
例えば人気エリアだけ狙ったとした場合、収益性は極端に落ちます。これでは投資している意味があるのか否かってことになります。
例えば人口が減っているにも関わらず、住居系の不動産投資を選択した場合、リスクは増えると思うのです。ではどうするのかってことですが、ここを考えるのが不動産投資家の仕事ではないかと思うのです。
参考までに僕の場合は、住居系、工業系、商業系に分散投資しています。
まとめ
不動産投資のリスクを比較する場合、他の投資と比較しても意味がないのではないか。理由はまったく競技が違うから。
とするなら、不動産投資の中でリスクを比較すべきであると結論しました。
