不動産投資【成功と失敗】

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　成功と失敗

成功の定義と失敗の定義って難しい。賛否両論はあるでしょうが、僕は次の不動産投資が出来るならば、その投資は成功とみなします。

不動産投資はどちらかと言うと長期投資です。不動産投資で短期投資を考えるのなら、転売しかあり得ないと思います。

転売を否定している訳ではなく、転売は投資というよりも普通にビジネスのように感じます。八百屋さんが大根を仕入れて売る感じです。

転売は普通に土地を仕入れて売ることになります。ここに投資の要素はあまりないように感じます。

不動産を得た。家賃を得た。この得た家賃から不動産を購入する為に金融機関から借り入れしたお金を返済している。この状態は不動産投資では普通のように思います。

しかしここからがいろいろ問題が発生する処です。家賃収入から借り入れ金の返済を滞りなく出来れば、次の物件を得る段取りはできます。

家賃収入から借入金の返済が出来ない場合は、次の物件には続きません。この時点で失敗でしょうか。失敗ではありません。かというて１００点満点の成功でもないような。

上記の例では、借入金の返済が家賃収入から出来なくなる例です。この場合はどうするのか。いろいろ打つ手はあります。

先ず、物件を売却してみる。売却後金融残債がある場合はどうでしょう。この残債を整理できるだけの手元現金があれば、売却もありだと思うのです。

なぜなら、売却して、ローン残債を手元のお金で処理すると次の物件にまた投資ができるからです。

しかし物件ごとに損をしていては業として続きません。物件ごとに損を出していることが続くと次の不動産投資ができません。この時点で失敗なのではないかと僕は思うのです。

僕の場合は、不動産投資に限らずその仕事が続くかどうかで、失敗か成功かを判断しています。もちろん僕も皆も成功することを想定して投資なり仕事なりをしていると思うのです。

逆にいうと続かないことは仕事も投資もしないと決めています。結局は、続くようにしようと思えば利益が出ているとか損出があるとかではなく、手元現金が枯渇しないか否かで判断すべきです。

手元現金が枯渇しないのであれば、次の投資もできます。手元現金が枯渇すると次の投資どころか、今行っている投資も資金ショートします。資金ショートしていては、次の投資は出来なくなります。

何がなんでも利益損益には関係なく、手元現金が枯渇しないようにすべきです。これをキャッシュフロープラスと表現します。金利が高い場合は返済期間を伸ばすとか。金利も高く返済期間も伸ばすことが出来ないならば、借入額を減らして頭金の比率を増やすとか。これらが出来ない場合は、その物件の投資を諦めるとか。

不動産投資で成功も失敗もあります。成功の条件は投資を続けることが出来るか否かで判断すべきです。当然成功し続けるように投資判断するのが最善手です。