大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 ワンルーム 失敗
ワンルームマンションに投資したから失敗したのではないことを結論とします。失敗には必ず原因があります。
この失敗の原因＝ワンルームマンション投資としてしまうと不動産投資の全体像が見えなくなります。決して僕はワンルームマンション投資を勧めている訳でも敬遠している訳でもありません。
採算が合うならワンルームマンションに投資すれば良いし。採算が合わなければワンルームマンションに投資しなければ良いという姿勢です。
同じことが、ビル１棟の投資にも言えることです。採算が合うビルであれば投資すれば良いし。採算が合わなければ投資をしなければ良いと思います。
で、どうなるの
一般論として、不動産投資の投資対象を一覧します。ま、僕が投資対象を適当に分けたので必ずしもこの通りではないかもしれません。あくまで僕の目線での話としてください。しかし大きく外してはいないと思います。
- 区分所有の不動産への投資
- 戸建て住宅への投資
- ビル１棟への投資
- 倉庫や工場への投資
- 駐車場への投資
1.区分所有の不動産への投資
ワンルームマンションを含む区分所有の不動産への投資です。僕はあまりしませんが、否定的でもありません。否定的ではない理由は、管理が楽であること、手間がかかりにくいことなどです。これは利点になるでしょう。
その反面、管理費用が毎月必要なこと。これは短所になるように思います。この場合の管理費用は２種類ありまして、店子を管理する為の管理費用と区分所有を存続させるためのこの不動産全体の管理費用です。簡単に言えばこの区分所有の不動産の管理組合へ支払う管理費用です。
店子を管理する管理費用は、普通は店子の管理を専門にしている不動産屋さんに支払います。家賃の数％ぐらいの割合で支払うのが一般的です。
区分所有の不動産の管理組合に支払う管理費用の用途として、例えばエレベーターの保守点検費用とか。共有部分の清掃費用とか。建物全体の火災保険料とか。管理人の人件費などに使われます。区分所有の管理形態によれば駐車場費用も管理費として扱われることがあります。
なおかつ、区分所有の不動産を維持する為に修繕積立金が必要です。１０年に１度ぐらい行う防水工事とか外壁の劣化を防ぐ工事などがこれに当たります。
なおかつ、これはどの不動産も同じですが固定資産税と都市計画税が必要です。
2.戸建て住宅への投資
戸建て住宅への投資は僕も大好きです。何だか投資というよりも趣味の世界感があります。小ぶりであるからゆえに愛着がわくようにも思います。
戸建て住宅の多くは木造建築であることです。木造ゆえの長所と短所が存在します。長所は何となく暖かみがあることでしょう。手触り感も良い感じです。それと素人でもリフォームしやすい感じがします。
短所は柱が多いので大規模なリフォームを行いにくいことかもしれません。テレビ番組でビフォー・アフターというのがあります。建築家が優秀にセンス良く設計されています。工事も素晴らしいものが多々あります。
しかしあれはプロが本気で設計工事しているから可能なことであって、建築の構造などを知らない人が木造の壁をぶち抜いたり。柱をぶった切ったりすると非常に危険が伴います。ここの処ご注意ください。
特に在来木造建築という建築物は、一見柱と梁で構造体をもたせているように見えます。なるほど、柱があってその梁がある。柱と梁で構造体が出来ているように見えます。
しかし現実は、木造在来工法は柱と梁で構造体を構成しているように見えますが、実は壁で構造体を構成しているのです。
え、壁で構造体を構成しているのは２✕４ツーバイフォーではないのかという声聞こえてきそうですが。木造建築は木造在来工法も２✕４と言われる壁工法もすべて壁工法なのです。
ゆえに、柱をぶち抜くことはもちろん、壁もぶち抜けないのです。なぜなら壁は重要な構造体であるからです。
3.ビル１棟への投資
ここでいうビル１棟はどちらかというと住居系をイメージしています。これが事務所系でもだいたい同じようなものですが、人が住んでいるのと住んでいないとでは多少違いがあります。
普通はビルの構造体は鉄筋コンクリート造か鉄骨造です。木造の戸建て住宅のようにリフォームの機会は少ないように思います。リフォームされている場合もあります。
区分所有のように強制的に修繕積立金を積立しなくて良い処でしょう。また、管理などは自身の裁量で行えます。これは相当な長所になるように思います。
短所としては、ビル１棟ですから相当費用も物件も大きなものになります。初心者がいきなり１棟も可能ではありますが、いきなり１棟ですと精神的に厳しいかもしれません。
4.倉庫や工場への投資
僕、割とこの形態は好きなのです。好きな理由は、つまり長所は人が住んでいないことです。1.から３．までは人が住んでいる不動産への投資です。倉庫や工場は人が住んでいません。
どういう訳か、倉庫や工場の人達は良い感じの人が多い印象です。今までトラブルらしいトラブルを経験したことはありません。
僕の経験上、一度賃貸借契約しますと契約期間が長いのも長所になります。
これらに対して短所らしい短所は見当たらないのです。
5.駐車場への投資
一番投資効率が悪いかもしれません。なぜなら土地だけで収益性をもたせるには難しいものがありますからね。しかしこれを短所とするなら長所は火災保険料が必要ないことでしょう。
で、どうしたの
これらの長所と短所を比較検討すると、失敗の原因が見えてくるように思うのです。失敗の原因が見えてきたら失敗の原因となる短所を長所にかえることが出来るか否かを判断すべきでしょう。
そして、採算が合えば投資をする。採算が合わなければ投資をしないことを徹底します。
例えば、
- 区分所有は他の投資対象の不動産と比較して、管理費用や修繕積立金が増してくる印象があります。つまり維持するのに経費がかかり過ぎる感があります。しかし物件を安価に購入できると管理が楽です。これも裏腹です。
- 戸建て住宅では、リフォームに費用を掛けすぎると全体的に高価な不動産になってしまいます。ゆえに家賃収入とのバランスが崩れる可能性があります。
- ビル１棟は軌道にのれば安泰のように思います。しかし経年劣化を見誤れば、あとは空室だらけになる可能性があります。
- 倉庫や工場への投資は、１度賃貸借契約をすれば長期になると記載しました。この部分が長所とも記載しました。しかし、この長期間賃貸借契約をした後、契約終了時には長期な分、社会情勢が変化している可能性があります。工場を持っていても宝の持ち腐れ感が拭えないこともあります。これ現実問題として僕もよく観察しています。
- 駐車場への投資は、建物などの価値がない分、投資金額は抑えられるのですがそれらと比例して家賃収入も相対的に少なくなります。これも裏腹です。
で、どうするの
今挙げた長所短所を勘案し、適当な組み合わせで不動産投資をすると失敗しないように思うのです。決してワンルームマンションに投資したから失敗ではなく、失敗には必ず原因があります。この原因になる短所を長所にかえるべきです。
まとめ
どのような形態の不動産投資でも長所もあれば短所もあります。短所を長所になるように投資判断すべきでしょう。決してワンルームマンションに投資したから失敗するのではなく、失敗には原因があって失敗するのです。
